När du säljer en lägenhet i Phuket eller en villa i Pattaya håller det thailändska Lantmäteriet (Land Department) inne skatten direkt ur köpeskillingen i samband med att äganderätten registreras. Som säljare får du alltså ut mindre än vad köpeavtalet anger. Hur mycket mindre beror på tre faktorer: hur länge du ägt fastigheten, Lantmäteriets taxeringsvärde och om säljaren är en privatperson eller ett aktiebolag.
För privatpersoner beräknas källskatten enligt en progressiv skala mellan 5 och 35 procent, där innehavstiden påverkar underlaget. Bolag betalar en fast 1 procent av taxeringsvärdet eller det registrerade priset, beroende på vilket som är högst. Källskatten är inte en slutlig skatt utan räknas av mot den årliga inkomstdeklarationen. Utöver källskatten tillkommer en överlåtelseavgift samt antingen specifik företagsskatt (SBT) eller stämpelskatt, beroende på innehavstiden. Den samlade skattekostnaden vid en försäljning kan uppgå till 6,3 procent eller mer av taxeringsvärdet.
Snabbguide
- Källskatt för privatpersoner - progressiv skala 5-35 %, med ett underlag som minskar i takt med innehavstiden
- Källskatt för bolag - fast 1 % av Lantmäteriets taxeringsvärde
- Överlåtelseavgift - 2 % av taxeringsvärdet, delas oftast lika mellan köpare och säljare
- Specifik företagsskatt (SBT) - 3,3 % om fastigheten säljs inom 5 år från köpet
- Stämpelskatt - 0,5 % när SBT inte tillämpas, det vill säga vid innehav längre än 5 år
- Samtliga skatter betalas på Lantmäterikontoret den dag ägarbytet registreras - det finns inga möjligheter till uppskjuten betalning
Tre vanliga situationer
Situation 1: Privatperson säljer en lägenhet efter 3 år
En utländsk köpare förvärvade en bostadsrätt i Bangkok för 5 000 000 THB och säljer den tre år senare för 6 000 000 THB. Lantmäteriets taxeringsvärde är 5 200 000 THB.
Källskatten beräknas genom att taxeringsvärdet delas med antalet innehavsår (minst ett): 5 200 000 / 3 = 1 733 333 THB per år. Den progressiva skatteskalan enligt Revenue Code (Section 50) tillämpas på detta belopp. De första 300 000 THB beskattas med 5 procent, varefter satsen stiger. Det framräknade årsbeloppet multipliceras sedan tillbaka med 3.
I praktiken landar källskatten i det här fallet på ungefär 150 000-180 000 THB. Lägg till SBT på 3,3 % av taxeringsvärdet (171 600 THB) och säljarens halva av överlåtelseavgiften (52 000 THB), och den totala skattekostnaden hamnar på ungefär 370 000-400 000 THB, vilket motsvarar runt 6,5-7 % av taxeringsvärdet.
Situation 2: Bolag säljer en villa i Phuket
Ett thailändskregistrerat bolag säljer en villa med ett taxeringsvärde på 15 000 000 THB. Källskatten är enkelt beräknad: 1 %, det vill säga 150 000 THB. Om bolaget ägt fastigheten i mindre än 5 år tillkommer SBT på 3,3 %, vilket ger ytterligare 495 000 THB. Överlåtelseavgiften på 2 % uppgår till 300 000 THB. Sammantaget blir kostnaden ungefär 945 000 THB, eller 6,3 % av taxeringsvärdet.
En viktig detalj: för bolag fungerar de 1 procenten som en förskottsbetalning mot den ordinarie bolagsskatten på 20 % på vinsten. Den faktiska vinsten beskattas fullt ut när årsbokslutet görs upp, men det redan inbetalda beloppet räknas av mot den skulden.
Situation 3: Privatperson säljer efter 6 års innehav
Att hålla fastigheten i mer än 5 år innebär att SBT ersätts av stämpelskatt på 0,5 %, vilket ger påtagliga besparingar. På en fastighet med taxeringsvärdet 10 000 000 THB är skillnaden mellan SBT (330 000 THB) och stämpelskatt (50 000 THB) hela 280 000 THB. Dessutom blir källskatteunderlaget lägre eftersom divisionen med 6 år ger ett mindre årsbelopp, vilket pressar beräkningen ner i lägre skatteskikt.
Slutsatsen är tydlig: att sälja efter 5 år sparar säljaren 3-4 procentenheter av taxeringsvärdet jämfört med en tidigare försäljning.
Jämförelsetabell
| Parameter | Privatperson (under 5 år) | Privatperson (över 5 år) | Bolag (under 5 år) | Bolag (över 5 år) |
|---|---|---|---|---|
| Källskatt | 5-35 % progressiv | 5-35 % progressiv | 1 % fast | 1 % fast |
| SBT | 3,3 % | Ej tillämplig | 3,3 % | Ej tillämplig |
| Stämpelskatt | Ej tillämplig | 0,5 % | Ej tillämplig | 0,5 % |
| Överlåtelseavgift | 2 % (vanligtvis delad) | 2 % (vanligtvis delad) | 2 % (vanligtvis delad) | 2 % (vanligtvis delad) |
| Samlad kostnad | 6-9 % | 3-5 % | ca 6,3 % | ca 3,5 % |
| Avräkningsbar i deklaration | Ja | Ja | Ja (mot bolagsskatt) | Ja (mot bolagsskatt) |
Vanliga misstag att undvika
1. Underdeklarera köpeskillingen. Lantmäteriet utgår från sitt eget taxeringsvärde, inte avtalspriset. Är det deklarerade priset lägre än taxeringsvärdet beräknas skatten ändå på taxeringen. Är kontraktspriset högre används det istället. Att skriva ner priset i avtalet ger ingen skattefördel och ökar risken för revision hos Skatteverket (Revenue Department).
2. Räkna fel på innehavsåren. Lantmäteriet räknar varje påbörjat kalenderår som ett fullt år. En fastighet köpt i december 2023 och såld i januari 2026 räknas som 3 år, inte 2 år och 1 månad. Det är en fördel för säljaren och bör vägas in när man väljer tidpunkt för försäljningen.
3. Glömma skatteavtalet med hemlandet. Sverige har ett skatteavtal med Thailand. Källskatt betald till det thailändska Lantmäteriet kan ofta räknas av mot inkomstskatten i Sverige, under förutsättning att du sparar det original-kvitto du får från Lantmäteriet. Rådfråga en kvalificerad skatterådgivare innan affären slutförs.
4. Blanda ihop källskatt med kapitalvinstskatt. Thailand saknar separat kapitalvinstskatt på fastighetsförsäljningar för privatpersoner. Källskatten beräknas på hela taxeringsvärdet, inte på vinsten. Det skiljer sig fundamentalt från det svenska systemet och överraskar ofta svenska säljare.
5. Missa SBT vid snabb vidareförsäljning. Den som köper nyproduktion och säljer inom 1-2 år missar ofta de 3,3 procenten i SBT i sin kalkyl. På en fastighet för 5 000 000 THB rör det sig om 165 000 THB som äter upp avkastningen.
6. Sakna thai skatteregistreringsnummer. Utländska säljare måste skaffa ett Tax Identification Number (TIN) hos det lokala skattekontoret innan affären kan slutföras. Processen tar 1-2 arbetsdagar. Kommer du till Lantmäterikontoret utan TIN riskerar du att hela ägarbytet fördröjs eller blockeras.
Vanliga frågor
Vem betalar källskatten - köparen eller säljaren? Källskatten är säljarens ansvar. Beloppet dras från köpeskillingen och betalas direkt till Lantmäteriet samma dag som äganderätten registreras.
Kan källskatten återbetalas? Ja. Om den slutliga skatten i årsdeklarationen är lägre än det inbetalda beloppet återbetalas mellanskillnaden. Privatpersoner lämnar blankett PND.90 eller PND.91. Återbetalningen brukar ta 3-6 månader.
Hur fastställs Lantmäteriets taxeringsvärde? Lantmäteriet publicerar egna värdetabeller som uppdateras vart fjärde år. Nuvarande tabeller gäller 2024-2027. Taxeringsvärdena ligger vanligtvis 20-40 procent under aktuella marknadspriser.
Gäller samma regler för utländska säljare som för thailändska medborgare? Ja. Skattesatser och beräkningsmetoder är identiska oavsett nationalitet. Skatterättslig hemvist påverkar inte källskatten på fastighetsförsäljningar.
Klokt planerad skattehantering kan spara dig hundratusentals baht. De viktigaste åtgärderna är att hålla fastigheten längre än 5 år, förstå hur Lantmäteriets taxeringsvärde fungerar och utnyttja eventuella avräkningsmöjligheter i skatteavtalet med Sverige. Hos Thailands Bostäder hjälper vi dig att navigera dessa frågor - börja gärna planera skattesidan av din försäljning minst 6 månader innan du siktar på att stänga affären.