Kort svar för den som vill veta direkt
Utländska medborgare kan inte beviljas ett vanligt bolån av en thailändsk bank. I stället har Phuketsmarknaden utvecklat minst fem fungerande alternativ: räntefria milstolpeplaner från byggherrar, direktfinansiering från säljare på andrahandsmarknaden, fullbetalning med rabatt, kontraktsöverlåtelse och offshore-krediter via banker i Singapore eller Hongkong. Handpenningen börjar på 10% och avbetalningstider kan sträcka sig upp till fem år.
Varför bolån inte är ett alternativ för utlänningar i Thailand
Det är en juridisk realitet: thailändska banker ger i princip inte bolån till utländska privatpersoner utan permanent uppehållstillstånd eller thai arbetsrätt. Visst finns det undantag - UOB och ICBC erbjuder produkter riktade mot utlänningar, men kraven är hårda: arbetstillstånd i Thailand, verifierbar inkomst i landet och ett belåningsvärde som inte överstiger 70%. De allra flesta utländska köpare på Phuket väljer därför helt andra vägar.
Enligt Nation Thailand stod utländska köpare för ungefär 60% av alla bostadsrättsaffärer på Phuket under tredje kvartalet 2025, med en prognos på 65% för 2026. Nästan ingen av dessa köpare använde thailändsk bankfinansiering.
En central punkt att ha klar för sig: en avbetalningsplan från en byggherre i Phuket är inte ett lån. Det är ett direktavtal mellan köpare och byggherre, och äganderätten övergår först när hela köpesumman är betald.
De fem betalningsstrukturerna - ett snabbt jämförelseschema
| Parameter | Milstolpeplan (byggherre) | Säljarfinansiering | Fullbetalning | Kontraktsöverlåtelse | Offshorekredit |
|---|---|---|---|---|---|
| Handpenning | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Avbetalningstid | 1-3 år (byggtid) | 3-5 år | Engångsbetalning | Tills färdigställande | 5-15 år |
| Ränta | 0% | 3-5% per år | Ingen | Ingen | 4-6% per år |
| Äganderättsövergång | Efter full betalning | Efter full betalning | Omedelbart | Ej mottagen | Efter amortering |
| Huvudrisk | Försenad byggstart | Säljarens betalningsoförmåga | Bundet kapital | Överlåtelse förbjuden | Valutarisk |
| Tillgänglighet | Bred | Begränsad | Alltid | Kontraktsberoende | Kräver stor portfölj |
Alternativ 1 - Milstolpebaserad avbetalning från byggherre (off-plan)
Detta är det absolut vanligaste upplägget vid nyproduktion. Köparen betalar en handpenning vid kontraktsskrivning och gör sedan delbetalningar kopplade till specifika byggfaser.
Ett konkret exempel: The Harmony av Wallaya Villas i Chertalay använder schemat 30/30/15/15/10%. Den första 30%-betalningen sker vid signering, nästa 30% när grunden är lagd, sedan 15% och 15% vid två efterföljande byggfaser, och slutligen 10% vid nyckelöverlämning. Projektet beräknas bli klart kvartal 3 2027, vilket ger köparen nästan två år att fördela betalningarna.
Layan Verde erbjuder ännu mer flexibla villkor med ingångspris från 263 000 USD, antingen med 50% eller 35% som första betalning och resterande belopp fördelade till slutet av 2028. Studios i projektet har en prognostiserad avkastning från hyrespool på upp till 8,7% per år.
AssetWises standardupplägg för varumärket The Title - vars portfölj på Phuket uppgår till 47,447 miljarder THB - är 25% vid signering, 25% vid grundläggning och 25% vid inflyttning. Det skyddar byggherren mot avtalsbrott och låter köparen sprida kostnaderna över hela byggtiden.
Alternativ 2 - Säljarfinansiering på andrahandsmarknaden
Här handlar det om ett privat avtal direkt mellan säljare och köpare, utan inblandning av banker. Köparen betalar 10-30% som handpenning och återbetalar sedan resterande belopp kvartalsvis eller månadsvis under 3-5 år. Äganderätten stannar hos säljaren tills hela beloppet är inbetalt.
Enligt Siam Real Estate brukar en högre handpenning - närmare 30% - ge bättre villkor i övrigt: lägre periodbetalningar och kortare total löptid. Upplägget fungerar för både utländska frihetsrätter (freehold) och hyresrättsbaserade ägandeformer (leasehold).
En viktig detalj: säljaren kan välja att bygga in en räntekostnad i köpesumman i stället för att ange en explicit ränta. Det typiska intervallet ligger på 3-5% per år på utestående saldo.
Alternativ 3 - Fullbetalning mot rabatt i tidigt skede
Vissa byggherrar erbjuder 5-15% rabatt vid 100%-betalning redan i försäljningsstarten, innan byggstart. Det passar investerare med likvida tillgångar som är bekväma med att ha kapital bundet i 1,5-2 år fram till inflyttning. Risknivån är högre eftersom byggförseningar alltid är möjliga, men man kommer in på det lägsta möjliga priset.
Alternativ 4 - Handpenning och kontraktsöverlåtelse innan färdigställande
Köparen säkrar lägenheten med 25-30% handpenning och överlåter sedan köpekontraktet till en ny köpare innan byggnaden är klar. Det är i praktiken en spekulativ position på stigande fastighetsvärden. Upplägget fungerar på en marknad med prisstegringar, men alla byggherrar tillåter inte överlåtelse. Köp- och försäljningsavtalet måste granskas noggrant innan man förutsätter att detta alternativ är möjligt.
Alternativ 5 - Offshorebaserad kreditfacilitet
Ett fåtal internationella banker i Singapore och Hongkong erbjuder kreditfaciliteter med säkerhet i utländska tillgångar, avsedda för köp av thailändsk fastighet. Räntorna börjar vanligtvis på 4-6% per år. Strukturen är komplex och kräver en väsentlig befintlig portfölj, men den bevarar likviditeten för köpare som föredrar att inte avyttra andra investeringar.
Fem misstag svenska köpare bör undvika
1. Att inte kontrollera 49%-kvoten. Enligt thailändsk lag får en utlänning äga en bostadsrätt med full äganderätt (freehold) enbart om byggnadens andel utländskt ägande inte överstiger 49% av total golvyta. Kvoten gäller på byggnadsnivå, inte per lägenhet - och när kvoten är fylld är registrering omöjlig oavsett hur länge sedan handpenningen betalades. Begär ett skriftligt intyg från bostadsrättsföreningens jurister och verifiera vid Lantkontoret innan du betalar någonting.
2. Att skicka pengar från ett thai bankkonto. För att registrera freehold-ägande måste medlen komma från utlandet i utländsk valuta. Utan FETF-formuläret (Foreign Exchange Transaction Form) som den mottagande thai banken utfärdar, vägrar Lantdepartementet att registrera äganderätten.
3. Att lämna betalningsvillkoren muntliga. Vid säljarfinansiering diskuteras villkoren ofta verbalt. Varje belopp, varje förfallodag, alla dröjsmålspåföljder och alla villkor för återbetalning av handpenning måste finnas med i det skriftliga köpe- och försäljningsavtalet innan pengar byter händer.
4. Att glömma driftsfonden och förvaltningsavgiften. Utöver köpesumman betalar varje köpare ett engångsbidrag till driftsfonden (vanligtvis 400-800 THB per kvm) samt en löpande avgift för gemensamma utrymmen (40-100 THB per kvm och månad). Ingendera ingår i avbetalningsplanen.
5. Att se avbetalningsplanen som ett skydd mot risker. Byggherrekrediten skyddar inte köparen vid byggherrens insolvens. Kontrollera bolagets finansiella ställning, EIA-tillståndet och historiken av levererade projekt innan du skriver på något.
Praktiska frågor från svenska köpare
Vad kostar det att anlita juridisk hjälp vid ett avbetalningsköp? En oberoende jurist granskar kontraktet, bekräftar 49%-kvotstatus, kontrollerar lagfarten och verifierar återbetalningsvillkoren. Arvodet ligger vanligtvis på 30 000-80 000 THB.
Vad händer skattemässigt när jag registrerar äganderätten? Själva avbetalningarna är skattefria. Vid lagfartsregistreringen betalar köparen en överlåtelseavgift på 2% av det taxerade värdet - ofta delad lika med säljaren - samt stämpelskatt på 0,5%.
Är växelkursen låst under avbetalningsperioden? Nej. Varje betalning omräknas till den kurs som gäller på överföringsdagen. Hela valutarisken bärs av köparen under hela avbetalningstiden.
Vad händer om jag inte kan fullfölja betalningarna? Vid en milstolpeplan har byggherren rätt att häva avtalet och behålla redan inbetalda belopp, antingen i sin helhet eller efter avdrag på 10-25% av totalbeloppet. De exakta villkoren ska framgå av kontraktet.
Vår rådgivargrupp på Thailands Bostäder hjälper svenska köpare att navigera bland projekt och betalningsupplägg på Phuket - hör gärna av dig för en förutsättningslös genomgång.
Källa: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026