Har du köpt en villa i Phuket genom en thailändsk bekant som står som ägare på pappret? Då bör du läsa detta noga. Premiärminister Anutin Charnvirakul har gett ett direkt uppdrag: granska nominee-strukturer för markägande i hela Thailand. Utlösande faktor var en våg av kinesiskt kapital som strömmat in i Eastern Economic Corridor (EEC), men insatsen stannar inte där. Phuket, Koh Samui, Chiang Mai och praktiskt taget varje semesterort där utlänningar under lång tid köpt mark via thailändska bulvaner (så kallade nominees) granskas nu på riktigt.
För svenska investerare och pensionärer med hus i Thailand är detta inget man kan blunda för. Det som länge betraktats som en 'grå zon' som alla accepterade tyst, klassas nu allt oftare som ett brott som faktiskt lagförs. Nedan går vi igenom exakt vem som riskerar problem och vad du bör göra.
Snabbt svar: vad innebär razzian egentligen?
Kontrollerna av nominee-ägande omfattar samtliga 77 provinser i Thailand, inte bara EEC eller populära turistorter. Bakgrunden är regeringens oro över kinesiska kapitalflöden till Chonburi, Rayong och Chachoengsao (EEC-zonen), men Lantmäteriverket (Department of Lands) har fått ett brett mandat att granska ägarstrukturer i hela landet.
Det juridiska ramverket är sedan tidigare glasklart: enligt paragraf 96 i Land Code Act är utländskt markägande förbjudet i Thailand, och överträdelser kan ge böter på upp till 20 000 THB samt tvångsförsäljning av marken. Den verkliga smällen kommer dock från paragraf 36 i Foreign Business Act, där en nominee-struktur kan innebära upp till 3 års fängelse och böter på upp till 1 miljon THB.
Den goda nyheten: bostadsrätter (condominium) berörs inte av detta. Utlänningar får fortsatt äga upp till 49 % av enheterna i vilket condo-projekt som helst, helt lagligt och med full äganderätt (freehold). Vår rekommendation är enkel: gå igenom alla befintliga ägarupplägg som involverar en thailändsk privatperson och genomför en juridisk granskning innan slutet av 2026.
Vad är en nominee-struktur, konkret?
Upplägget är välkänt bland utlandssvenskar i Phuket, men sällan diskuterat öppet: en utlänning finansierar ett markköp, medan en thailändsk medborgare (ofta en före detta partner, chaufför eller bekant) registreras som juridisk ägare. På pappret tillhör marken alltså helt och hållet den thailändska personen, oavsett vem som faktiskt betalat och bor där.
Marknadsuppskattningar pekar på att mellan 10 och 15 % av villorna i Phuket och Pattaya är strukturerade på detta sätt. Det är alltså inget marginellt fenomen, utan en etablerad praxis som myndigheterna nu aktivt jagar.
Varför slår myndigheterna till just nu, och varför i hela landet?
EEC är en särskild ekonomisk zon som etablerades 2018 och omfattar Chonburi, Rayong och Chachoengsao. Enligt data från EECO (Eastern Economic Corridor Office) hade den totala deklarerade investeringsvolymen i zonen passerat 1,9 biljoner THB vid utgången av 2025. Det är en enorm summa, och EEC är samtidigt en stor prestigefråga för Bangkok, en flaggskeppssatsning i Thailands ekonomiska politik. Regeringen har inget intresse av att låta strategiska markinnehav hamna under dold utländsk kontroll.
Men vågen av granskning stannar inte vid EEC:s gränser eller vid kinesiska investerare. Phuket, Koh Samui och Chiang Mai är lika mycket i fokus, och det gäller alla nationaliteter, inklusive svenska köpare.
Anutin är för övrigt inte den första premiärministern som förklarar krig mot nominee-strukturer. Liknande kampanjer genomfördes 2006, 2014 och 2019, utan att egentligen förändra marknaden i grunden. Skillnaden 2026 är teknisk och avgörande: myndigheterna har nu tillgång till digitala fastighetsregister, bankdata och korskörning via Anti-Money Laundering Office (AMLO). Att bevisa ett nominee-upplägg har blivit betydligt enklare rent tekniskt, vilket redan gett resultat: under 2024-2025 fanns flera prejudicerande fall av tvångsförsäljning i Phuket, där Lantmäteriverket kunde bevisa nominee-ägande genom att spåra banköverföringar.
Hur upptäcker myndigheterna ett nominee-upplägg?
Lantmäteriverket analyserar helt enkelt kassaflödena bakom en fastighet: vem som betalat för den, vem som står för underhåll och driftskostnader, och vem som faktiskt bor där i praktiken. Stämmer mönstret överens med ett typiskt nominee-upplägg blir konsekvenserna allvarliga: tvångsförsäljning inom 180 dagar, ekonomiska sanktioner, och i värsta fall åtal.
Om du sitter med en villa eller markplott registrerad på en thailändsk privatperson är din position alltså sårbar, oavsett hur länge upplägget fungerat problemfritt tidigare.
Vilka lagliga alternativ finns för dig som vill äga fastighet i Thailand?
Det finns flera vägar som fungerar väl i praktiken:
- Leasehold på 30 år: ett registrerat långtidsarrende hos Lantmäteriverket som skyddar din nyttjanderätt, med möjlighet till förlängning
- Köp av bostadsrätt (condominium): ger full äganderätt (freehold) inom den utländska kvoten på 49 % av ytan i projektet, reglerat enligt Condominium Act B.E. 2522
- Thailändskt bolag med genuin verksamhet: tillåtet, men kräver att bolaget har verklig kommersiell aktivitet och äkta thailändska delägare, samt att den juridiska strukturen är helt korrekt utformad från start
Direkt markägande för utlänningar är i praktiken förbjudet, med sällsynta undantag för investeringar om 40 miljoner THB eller mer via BOI (Board of Investment).
Är det säkert att köpa i EEC-zonen 2026?
Ja, förutsatt att du använder en laglig ägarstruktur. Bostadsrätter i Pattaya och Sri Racha, båda inom EEC-zonen, kan fortfarande köpas av utlänningar med full äganderätt. Mark i samma område kan endast säkras genom leasehold-avtal, inte direkt ägande.
Vad bör du göra om din villa i dag står på en thailändsk nominee?
Kontakta omgående en licensierad advokat med specialisering på thailändsk fastighetsrätt. Möjliga vägar framåt är att konvertera upplägget till ett leasehold, sälja fastigheten, eller omstrukturera ägandet inom ett helt lagligt ramverk. Undvik konsulter som erbjuder sig att sätta upp nya nominee-lösningar, det är precis den typen av upplägg som nu granskas som hårdast.
Slutsatsen är enkel: tiden med riskfria nominee-upplägg i Thailand är på väg att ta slut. 2026 års kampanj backas upp av digitala kontrollverktyg och en tydlig politisk vilja på premiärministernivå. Gå igenom din ägarstruktur nu, innan en granskning kommer till dig. Behöver du hjälp att navigera regelverket inför ett köp i Phuket eller på Koh Samui, kan våra rådgivare på Thailands Bostäder guida dig till en trygg och laglig lösning.
Källa: EECO (Eastern Economic Corridor Office)