En svensk köpare med budget runt 300 000-500 000 kronor för en lägenhet på Phuket ställer sällan frågan om kvadratmeterpris först. Frågan är: vem sköter uthyrningen när jag inte är där, och vad händer med avkastningen den dagen jag vill sälja? Siffrorna från AssetWise, en av de börsnoterade thailändska utvecklarna som faktiskt växer i en annars stillastående bostadscykel, ger några konkreta svar.
Bolagets orderbok, det vill säga tecknade men ännu inte överlämnade bostäder, uppgick till 38,18 miljarder baht i mars 2026. Omräknat till cirka 32,5 baht per dollar motsvarar det ungefär 1,17 miljarder dollar i framtida intäkter som redan är kontrakterade. Omsättningen för första halvåret landade på 5,69 miljarder baht, en ökning med 57% jämfört med samma period föregående år.
Vad betyder AssetWise orderbok på 38,18 miljarder baht?
Det är det sammanlagda värdet av signerade köpekontrakt för bostäder som ännu inte överlåtits till köparna. Enligt thailändsk redovisningspraxis bokas intäkten först när äganderätten faktiskt övergår hos Lantmäteriverket (Land Department), inte när kontraktet skrivs. Det förklarar varför tillväxten i första halvåret drevs av överlämningar, inte av nya försäljningar. En orderbok på 38,18 miljarder baht mot en halvårsomsättning på 5,69 miljarder baht innebär i praktiken flera års intäkter som redan är säkrade, ungefär tre gånger bolagets årsomsättning.
Det säger också något om obalansen i marknaden just nu. Thailands centralbank håller en stram bolånepolitik för lokala köpare, och den inhemska efterfrågan på vanligt boende har mattats. Gapet mellan hur snabbt bolaget säljer och hur snabbt det bygger och överlämnar täcks i stor utsträckning av utländskt kapital, och det är precis det man ser i Phuket-delen av portföljen.
Varför är Phuket viktigare än Bangkok i dessa siffror?
Störste delen av kommande överlämningar under andra halvåret faller på Bangkok och Phuket. Men mekanismerna bakom efterfrågan skiljer sig markant. Bangkok drivs av lokala bolån och företagsuthyrning, en marknad som är känslig för just den stramare kreditpolitiken. Phuket drivs istället av utländska köpare och turistflöden, en marknad som fortsätter växa trots den svagare inhemska efterfrågan.
Inom den samlade portföljen för ASW och Rhom Bho Property under varumärket The Title, värderad till 47,4 miljarder baht, står Phuket för 57% av ordrarna. Det ger intäktssynlighet ända in i 2028. Med andra ord: tillväxten i bolagets Phuket-orderbok är i praktiken en mätare på hur mycket utländskt kapital som fortsätter strömma in i thailändsk fastighetsmarknad, oavsett vad som händer med den lokala bostadsmarknaden.
Vad köper man egentligen när man betalar för ett varumärke på Phuket?
Phuket har slutat vara en marknad för billiga studios avsedda för korttidsuthyrning. En köpare med en budget på 8-15 miljoner baht köper idag inte kvadratmeter, utan en driftstruktur: vem sköter uthyrningen, hur ser beläggningen ut under lågsäsong, vem betalar för att byta ut möbler och utrustning, och hur delas intäkten mellan ägare och operatör.
Ett varumärke är i denna kontext ett sätt att flytta driftrisken till en professionell operatör. Det förklarar prispremien, som marknaden uppskattar till ungefär 20-35% jämfört med motsvarande omärkta utbud på samma plats. Det förklarar också varför just de utvecklare som gick in på ön med en färdig driftsmodell, snarare än bara ett torn vid stranden, nu ser en växande orderbok.
Det finns också en mindre bekväm förklaring. En köpare från Ryssland, Kazakstan eller Kina kan sällan personligen övervaka byggande och drift på plats, lika lite som en svensk köpare som bor kvar i Stockholm eller Göteborg. Ett märkesprojekt från en börsnoterad utvecklare är i praktiken ett köp av offentlig finansiell rapportering, inte bara en inredningspaket.
Var håller inte logiken?
Här kommer den mindre trevliga delen.
Varumärkespremien håller sällan i andrahandsförsäljningen. Den första köparen betalar 20-35% extra för en förvaltningsbolag och en lyxig lobby. Den andra köparen, fem år senare, tittar på kvadratmeterpris i området och faktisk nettoavkastning från föregående år. Om den verkliga nettoavkastningen visar sig vara 4-5% istället för de 7-8% som utlovades i broschyren, försvinner premien. Gapet uppstår nästan alltid på samma ställe: marknadsförda procentsatser beräknas på bruttointäkt vid hög beläggning, medan ägaren i praktiken får betalt efter operatörens provision, el och vatten, underhållsfond, skatt, och tomma perioder under regnsäsongen maj till oktober.
För det andra: en orderbok är ingen garanti för leverans. Thailand saknar den typ av mekanism som vissa internationella köpare är vana vid, där pengar låses på ett spärrat konto tills projektet är klart. Kontraktsbetalningar går direkt till utvecklaren och finansierar den pågående byggnationen. Det enda verkliga skyddet är utvecklarens finansiella ställning, dess historik av färdigställda projekt, och hur köpekontraktet är utformat. Det är precis därför offentlig finansiell rapportering har praktiskt, inte bara anseendemässigt, värde.
För det tredje byggs västkusten tätt. Bang Tao, Layan och Kamala tar alla emot stora nya volymer bostäder, och konkurrensen om samma pool av hyresgäster kommer att skärpas i takt med att dagens orderböcker blir färdiga byggnader.
Vilken avkastning är realistisk, och vad ska man faktiskt kolla innan köp?
Marknadsuppskattningar sätter nettoavkastningen på märkesprojekt på Phuket, efter förvaltningsavgifter, drift och skatt, typiskt i intervallet 4-6% årligen. Siffror på 8-10% i marknadsföringsmaterial är vanligtvis bruttosiffror baserade på optimistiska beläggningsantaganden.
Om din budget ligger under 5-6 miljoner baht är märkesprojekt på Phuket förmodligen fel val. Vid den prisnivån äter varumärkespremien upp avkastningen, och man konkurrerar med hundratals liknande studios. Här är det mer rationellt att titta på lägenheter i Bangkok nära BTS- eller MRT-stationer, där hyresgästerna bor året runt istället för fyra månader.
I intervallet över 8 miljoner baht vänder logiken. Där skulle vi själva välja projekt utifrån tre verifierbara kriterier: att utvecklaren är börsnoterad och offentliggör sin orderbok, att operatören redan driver fastigheter på ön med verkliga beläggningssiffror, och att hyresavtalet inte lovar garanterad avkastning över 6% (sådana löften kompenseras nästan alltid av ett uppblåst inköpspris).
Ett steg många köpare hoppar över: besök ön under lågsäsong, inte i februari. Juli eller september visar den verkliga beläggningen på stranden och trafiken på vägarna betydligt mer ärligt än högsäsongsmånaderna.
Vad gäller juridiskt för en svensk köpare?
En utlänning kan bara äga fritt ägande (freehold) inom 49% av säljbar area i en kondominiumsbyggnad i Thailand, gällande även märkesprojekt. Resterande 51% är tillgängligt för utlänningar endast via leasehold, vanligtvis 30 år med förlängningsmöjlighet. Kontrollera hur mycket av utländska kvoten som återstår innan du lägger en handpenning, den tar ofta slut snabbt i populära projekt.
Betalning från en utländsk köpare måste komma från utlandet i utländsk valuta och växlas till baht inne i Thailand. Banken utfärdar då ett Foreign Exchange Transaction-formulär (FET), och utan detta registrerar inte Lantmäteriverket fritt ägande för en utlänning. Detta är ett av de vanligaste stegen som missas eller görs fel av köpare som inte har lokal rådgivning, och det kan i värsta fall försena eller blockera registreringen.
Våra rådgivare på Thailands Bostäder ser regelbundet exempel på hur just detta steg, tillsammans med kontrollen av kvarvarande utländsk kvot, avgör om en affär går smidigt eller drar ut i månader.
Bör man vänta på att priserna sjunker på Phuket?
Primärmarknadens priser på västkusten stöttas av markkostnader och lär inte falla generellt. Mer troligt är en uppdelning: starka projekt med en fungerande operatör håller priset, medan svagare projekt börjar erbjuda rabatter och betalplaner. Att vänta på en öbred priskorrigering är en dålig strategi för den som behöver en fastighet som passar en specifik uthyrningsmodell redan nu.
Villaförsäljningen på Phuket ökade med 12,9% under 2025, med efterfrågan koncentrerad till projekt som erbjuder förvaltning, service och starka lägen, främst längs västkusten (Bang Tao, Layan, Kamala). Det bekräftar samma mönster som orderboken visar: köpare betalar för en driftsmodell, inte bara för en adress.
Källa: Dzen (hatamatata)