Föreställ dig en tomt mitt i Bangkoks finansdistrikt, värd hundratals miljoner baht, där ägaren planterat en handfull bananträd för att slippa betala kommersiell fastighetsskatt. Det låter som ett skämt, men det har varit fullt legalt i Thailand i åratal. Nu river Bangkoks stadsförvaltning (BMA) upp den möjligheten, och alla som äger eller överväger mark i huvudstaden bör förstå vad som händer.
BMA har formellt föreslagit höjda skattesatser för mark som är registrerad som jordbruksmark men som i praktiken ligger mitt i stadskärnan. Syftet är att tona ner glappet mellan jordbruks- och kommersiell markskatt, ett glapp som under lång tid gjort att ägare av centrala tomter betalat 5-10 gånger mindre än vad den verkliga skattebördan borde vara. För utländska investerare med intresse för mark i Bangkok är detta en tydlig signal om att tänka om strategiskt.
Snabbt svar: vad händer med markskatten i Bangkok?
Bangkok höjer skatten på mark som formellt är registrerad som jordbruksmark men som ligger i centrala stadsdelar. Idag betalar sådana tomter bara 0,01-0,1% av taxeringsvärdet, jämfört med 0,3-0,7% för kommersiell mark (uppgifter från Revenue Department). Enligt förslaget ska baslinjen för jordbruksskatt höjas från cirka 0,01% (upp till 0,10%) till 0,03-0,12%, vilket ungefär tredubblar startskatten, från runt 100 baht till 300 baht per miljon baht i markvärde (Nation Thailand). Full implementering väntas från budgetåret 2027.
Hur stor var besparingen med "bananknepet"?
På en tomt värd 100 miljoner baht kunde besparingen genom att registrera marken som jordbruksmark uppgå till 500 000-700 000 baht per år. På en tomt värd 200 miljoner baht översteg skillnaden en miljon baht årligen. Det är pengar som annars skulle ha gått till stadskassan, och som nu blir betydligt svårare att komma undan.
Vilka drabbas mest av de nya reglerna?
De som berörs mest är ägare av obebyggda och pseudo-jordbruksregistrerade tomter i Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit och Ratchadamri. Det här är exakt de områden där gapet mellan jordbruks- och kommersiell skatt gjort störst skillnad för de som optimerat sin skatt.
De mest värdefulla tomterna ligger utmed BTS- och MRT-linjerna: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (sois 1-63), Ratchadamri och Chidlom. Taxeringsvärden längs Sukhumvit mellan sois 1-63 når 800 000-1 500 000 baht per kvadratwah, enligt Treasury Departments omvärdering för 2024-2027.
Bakgrund: hur fungerar markskatten i Thailand?
Land and Building Tax Act B.E. 2562 trädde i kraft 2020 och skapade fyra skattekategorier: bostad, jordbruk, kommersiellt och obebyggd mark.
- Jordbrukskategorin har lägst skattesats, med start på 0,01% för tomter värderade upp till 75 miljoner baht
- Kommersiella satser börjar på 0,3% och stiger stegvis med värdet
Marknadsuppskattningar pekar på att hundratals tomter på mellan 1 och 20 rai i Bangkoks bästa lägen formellt är registrerade som jordbruksmark, trots att ingen faktisk odling sker där. BMA skärper nu också tillsynen och kräver att mark registrerad som jordbruksmark faktiskt används för verklig kommersiell odling, inte bara symbolisk "skuggodling" för syns skull (Bangkok Post).
Varför gör Bangkok detta just nu?
BMA samlar in markskatt direkt och har ett starkt ekonomiskt intresse av att öka intäkterna: insamlingsmålet för 2025 låg på 37 miljarder baht. Samtidigt har ökat skattetryck på obebyggd mark redan drivit upp utbudet av byggklar mark med 12-15% under 2024-2025, enligt AREA (Agency for Real Estate Affairs). Med andra ord: reformen är delvis ett sätt att fylla stadskassan, men den får också fart på en marknad där mark tidigare låg overksam i väntan på bättre skatteupplägg.
Gäller detta även dig som svensk investerare?
Utlänningar får inte äga mark direkt i Thailand (enligt Land Code, sektion 86). De nya reglerna träffar därför i första hand de som äger mark genom thailändska bolag eller långa leasingavtal, en vanlig struktur för utländska investerare med intresse för större markinnehav i Bangkok. Om du är delägare i ett thailändskt bolag som äger mark kommer högre skatt att öka driftskostnaderna. Det påverkar i sin tur kalkylen för utvecklingsprojekt, och i förlängningen priset per kvadratmeter i nya bostadsprojekt.
För den som istället funderar på en lägenhet snarare än råmark finns ingen direkt koppling, eftersom skatt på bostadsrätter beräknas separat enligt bostadskategorin. Men ett större utbud av mark för utveckling kan innebära fler nya projekt i centrala Bangkok, vilket gynnar köpare genom bredare utbud och mer konkurrenskraftiga priser.
Kommer priserna på mark i centrala Bangkok att påverkas?
Effekten blir sannolikt tudelad. På kort sikt kan fler ägare lägga ut tomter till försäljning, vilket tillfälligt kan dämpa priser eller bromsa prisuppgången. På medellång sikt väntas ökad byggnation öka utbudet av bostadsrätter och kommersiella ytor, vilket bidrar till att stabilisera marknaden över tid.
Indirekt kan det även påverka hyror för kontor och butikslokaler. Om ägare av kommersiella fastigheter inte längre kan sänka sitt skatteunderlag genom att klassa angränsande mark som jordbruksmark, stiger driftskostnaderna. En del av den kostnaden lär vältras över på hyresgäster, särskilt inom kontorsytor av kategori B och C.
Blir det en våg av markförsäljningar?
En massiv utförsäljning är osannolik. Stora markägare, som Crown Property Bureau samt familjerna Sirivadhanabhakdi och Chirathivat, driver långsiktiga strategier och säljer knappast av tillgångar på grund av en skattehöjning på några hundra tusen baht. Mindre och medelstora ägare som suttit på mark i spekulativt syfte kan dock börja avveckla sina innehav tidigare än planerat.
Så kontrollerar du en tomts skattestatus innan köp
Begär Chanote (lagfarten) från säljaren tillsammans med det senaste kvittot på markskatt. Kvittot anger kategorin: obebyggd, jordbruk, bostad eller kommersiell. Det är även klokt att kontrollera detaljplanen hos BMA:s stadsplaneringskontor (Department of City Planning) innan du går vidare med ett köp.
Vad betyder detta för dig som investerare?
Bangkoks skatteomläggning är ingen chock för systemet, snarare en normalisering. Staden anpassar reglerna till hur marken faktiskt används i praktiken. För investerare som väljer tillgångar utifrån verklig avkastning snarare än spekulativa skatteupplägg är detta en positiv signal: marknaden blir mer transparent och mer förutsägbar att navigera.
Funderar du på att investera i mark eller fastighet i Thailand? Våra rådgivare hos Thailands Bostäder hjälper dig att navigera regelverket och hitta rätt objekt utifrån din situation.
Källa: Nation Thailand