Om du köpte din villa på Phuket genom ett thailändskt bolag för fem år sedan, tro inte att affären är avslutad bara för att pappren skrevs under och nycklarna byttes. Sedan maj 2026 kan just det bolaget dyka upp i en granskning du inte visste pågick.
Det korta svaret på frågan alla mäklarkontor i Chalong och Cherngtalay just nu får: nej, lagen har inte ändrats, utlänningar får fortfarande inte äga mark direkt i Thailand. Vad som har ändrats är kontrollen. Lantmäteriet (Department of Lands) skickade i maj 2026 ut tre cirkulär märkta 'most urgent' till samtliga provinskontor, och de skapar för första gången ett enhetligt system för att verifiera utländsk inblandning i markägande, både i nya och gamla affärer.
Vad innebär de tre nya cirkulären egentligen?
Cirkulären ändrar inte Land Code. De konsoliderar tidigare direktiv till ett obligatoriskt system för verifiering och rapportering. Konkret betyder det att tjänstemannen vid registreringsfönstret nu är skyldig att korsköra bolagets uppgifter mot DBD-databasen (Department of Business Development), begära in finansiella underlag och i vissa fall genomföra ett platsbesök för att se om till exempel en thailändsk direktör faktiskt bor på fastigheten.
Det är precis den kombinationen som saknades tidigare. Redan 2006 försökte inrikesministeriet stoppa nominee-strukturer genom att instruera tjänstemän att granska thailändska aktieägare med minimal inkomst och bolag bildade strax före ett markköp. Problemet var att verktygen inte fanns. En provinskontorist såg en mapp med papper, inte en uppkopplad databas. 2026 är det just infrastrukturen, inte retoriken, som är ny.
Vid vilket belopp börjar en kontroll av pengarnas ursprung?
Gränsen är tydlig: en kontantbetalning på 2 miljoner THB eller mer, eller en tillgång värderad över 5 miljoner THB. Över den nivån granskar kontoret varifrån pengarna kommer, samt inkomst och anställning för alla inblandade i affären, inte bara köparen utan även de thailändska delägarna.
Det är också här en vanlig missuppfattning faller: många tror att ett intyg från en thailändsk make eller maka om att pengarna är privata och personliga stänger ärendet permanent. Det gör det inte. Ett sådant intyg avgör en specifik registrering, men skyddar inte den underliggande bolagsstrukturen om marken står i bolagets namn snarare än i hennes eget.
Vilka bolag flaggas som högriskbolag?
Bolag med utländsk inblandning i kapital, aktieinnehav eller kontroll över satta trösklar flaggas som högriskbolag och genomgår en djupare granskning: aktiebok, DBD-anmälningar, finansiella dokument, avtal och fysisk besiktning.
Departementet är samtidigt tydligt med en viktig nyans: en högriskklassificering är ett filter för vidare granskning, inte ett bevis på fel. Ett bolag på listan anses inte automatiskt skyldigt till något. Men bevisbördan hamnar ändå på ägaren, som nu måste kunna visa upp verklig verksamhet.
Det som slutar fungera först är 'paket-bolaget', ihopsatt en vecka före tillträdet med tre thailändska aktieägare vars ekonomi visar noll inkomst och ingen kontoaktivitet. Sådana bolag är precis det system som är byggt för att fånga.
Ett bolag med verklig verksamhet, äkta thailändska partners, korrekt inbetalt aktiekapital och flera år av ren bokföring klarar granskningen. Skillnaden är att ett sådant bolag kostar riktiga pengar att driva och kräver en faktisk verksamhet bakom sig, inte ett tomt skal.
Vad händer om jag redan äger mark eller villa via bolag, gamla affärer också?
Ja, reglerna gäller inte bara 2026 års registreringar. Cirkulären omfattar explicit befintliga ägarstrukturer, inklusive bolag som köpte mark för fem eller tio år sedan. Över 46 000 bolag med utländsk delaktighet är enligt branschrapportering redan under granskning nationellt, misstänkta för nominee-strukturer.
Särskilt utsatta är områden där den klassiska modellen med 51 procent thailändskt aktieinnehav döljer full utländsk styrning och finansiering: Phuket, Koh Samui, Koh Phangan och Krabi. Vissa fastighetsanknutna bolag granskas nu även för misstänkt penningtvätt.
Straffen är inte kosmetiska. Nominee-ägande är ett brott enligt Foreign Business Act, med böter från 100 000 till 1 miljon THB och upp till tre års fängelse, både för den utländska köparen och för den thailändska person som gått med på att stå som bulvanaktieägare. Det gör det dyrare, och mer riskabelt, att hitta någon villig att ställa upp som front.
Riskerar jag att tvingas sälja min fastighet?
Här går det att andas ut något. Land Code tillåter faktiskt myndigheterna att beordra avyttring av olagligt förvärvad mark inom en viss period, och att tvinga fram en försäljning om ordern ignoreras. I praktiken har marknaden inte sett massbeslag, och jag skulle inte förvänta mig det nu heller. Politiskt är det för kostsamt för ett land där utländska köpare utgör en betydande del av efterfrågan i turistprovinserna.
Det realistiska scenariot är tråkigare men mer besvärligt: en vidareförsäljning som fastnar i månader medan en högriskstruktur genomgår granskning, samtidigt som prisrabatten växer i takt med att köpare hoppar av affären. Det är inte konfiskation som är det verkliga hotet, det är friktion vid nästa försäljning.
Bolag, hyresrätt eller lägenhet, vad ska en svensk köpare välja 2026?
Min rekommendation: om du just nu står och väljer mellan ett thailändskt bolag och en registrerad långtidshyresrätt för ett hus med mark, välj hyresrätten. Ett 30-årigt leasehold, registrerat vid lantmäteriet på baksidan av chanote-titeln, ger svagare rättigheter än ägande, men det kollapsar inte vid en granskning och gör dig inte till part i ett brottmål.
En bostadsrätt (condominium) inom den 49-procentiga utländska ägarkvoten förblir den enda formen av fullt friköp som är tillgänglig för utlänningar i Thailand, och är fortfarande det tråkigaste, och säkraste, alternativet på bordet.
Det finns också ett scenario där hela frågan blir irrelevant: en budget på 5-6 miljoner THB för en färdigställd lägenhet. Inget bolag, inga nominee-aktieägare, och inget tröskelvärde för penningspårning som triggas av det taxerade värdet. Det finns helt enkelt ingenting att strukturera.
Vad bör jag göra redan denna vecka om jag äger via bolag?
Börja med en enkel kontroll: beställ ett DBD-utdrag på ditt bolag och se exakt vad lantmäteriet ser. Det kostar mycket lite och tar en dag. Kartlägg aktieägarna, hur kapitalet betalades in, och om det finns verklig rapportering och aktivitet bakom bolaget.
Därefter finns två vägar: föra bolaget till full efterlevnad, eller konvertera till en registrerad hyresrätt. Det andra alternativet är i regel billigare än att hantera problem vid en försäljning längre fram. Ett praktiskt tips oavsett väg: överlåtelse vid lantmäteriet kräver personlig närvaro eller en fullmakt utformad strikt enligt thailändsk juridisk form, och kontoren har på senare tid blivit påtagligt strängare med att kräva personlig närvaro. Räkna med två till tre arbetsdagar för kö, värdering och bankdragning när du planerar resan.
För den som funderar på nästa steg i sitt Thailand-köp kan Thailands Bostäder hjälpa till att reda ut vilken struktur som faktiskt passar din situation, innan du står vid registreringsfönstret med frågor du inte kan besvara.
Källa: Restate.ru