Kort svar för dig som funderar på att köpa villa i Thailand
Om du planerar att köpa mark eller villa i Thailand via ett thailändskt bolag med thailändska "målvaktsägare" bör du tänka om nu. Nya registreringar av bolag med tydliga tecken på nominee-ägande föll från 561 till 141 under den senaste rapportperioden, en minskning på 75%. Samtidigt trädde DBD Order No. 2/2026 i kraft den 1 augusti 2026 och skärper granskningen av utländskt inflytande i thailändska bolag, både vid registrering och genom hela bolagets livstid.
För svenska köpare som är vana vid att äga sin thailändska villa genom ett bolag med lokala bulvaner är detta ingen teoretisk nyhet. Det är ett direkt hot mot investeringar som redan finns på plats i Phuket, Koh Samui och andra kustorter.
Vad är egentligen ett nominee-bolag?
Ett nominee-bolag är en thailändsk juridisk person där 51% eller mer av aktierna formellt ägs av thailändska medborgare, medan det i praktiken är en utlänning som skjuter till kapitalet och fattar besluten. De thailändska delägarna bidrar sällan med egna pengar och deltar inte i den faktiska förvaltningen. Thailändska domstolar klassar upplägget som ett kringgående av Foreign Business Act från 1999, som förbjuder utlänningar att äga mer än 49% av aktierna i bolag verksamma inom vissa skyddade sektorer, däribland markägande.
Marknadsuppskattningar pekar på att så mycket som 40-60% av villorna på egen mark i Phuket och Koh Samui har förvärvats just via bolag med nominee-karaktär. Det är alltså ingen marginell företeelse utan en etablerad praxis som nu blir allt mer riskabel.
Varför rasar siffrorna just nu?
Thailands Department of Business Development (DBD) har blivit betydligt bättre på att upptäcka nominee-mönster redan vid registreringstillfället. Myndigheten granskar numera:
- varifrån kapitalet i bolaget faktiskt kommer
- om de thailändska delägarna har en verklig affärsverksamhet
- om delägarna har finansiell förmåga att själva betala för sin aktieandel
En separat DBD-datamängd visar att registreringar av bolag med 0,01-49,99% utländskt deltagande föll med 51% under Q1 2026 och med hela 65% mellan 1 och 31 maj 2026. Handelsministeriet betonar samtidigt att de 141 nya registreringarna bara är toppen av isberget. Siffran säger ingenting om de tusentals redan etablerade bolagsstrukturer som fortfarande är i drift, och enligt myndighetens egna uppskattningar faller cirka 119 000 bolag in i riskkategorin i mitten av 2026.
Den nya regeln som ändrar spelplanen: DBD Order No. 2/2026
DBD Order No. 2/2026, som gäller från 1 augusti 2026, kräver att utländska investerare och deras företrädare lämnar en detaljerad förklaring av investeringsstrukturen samt bevis på kapitalets ursprung. Det viktiga för dig som redan äger genom bolag: kraven gäller inte bara vid nybildning, utan vid varje förändring i ägarstrukturen, exempelvis ägarbyte, kapitaltillskott eller försäljning av tillgångar.
Detta innebär att ett bolag som en gång passerade granskningen utan problem kan bli föremål för en helt ny prövning så snart något i strukturen förändras, till exempel om du vill sälja din villa vidare.
Vilka risker tar du om du redan äger via nominee-struktur?
Thailands Department of Special Investigation (DSI) har trappat upp kontrollerna i turistprovinserna, särskilt Phuket, Krabi och Surat Thani. Thailändska domstolar har vid upprepade tillfällen beslutat om tvångsförsäljning av mark när det bevisats att de thailändska aktieägarna agerat som bulvaner för en utländsk kontrollerande part.
Påföljderna enligt Foreign Business Act (FBA) är konkreta:
- böter på upp till 1 000 000 THB
- fängelse i upp till 3 år
- möjlig tvångsförsäljning av marken via domstolsbeslut
- straffansvar även för de thailändska bulvanaktieägarna
Det är också värt att komma ihåg att en nominee-struktur inte är gratis att underhålla. Kostnaden ligger normalt på 50 000-150 000 THB per år, utan någon garanti för att strukturen inte i framtiden underkänns av myndigheterna.
Vilka lagliga alternativ finns för svenska köpare?
Utlänningar får fortfarande inte äga mark direkt i Thailand (Land Code, avsnitt 86). Men det finns fullt lagliga vägar till en villa eller lägenhet:
- Långtidsarrende (leasehold): standardavtal på 30 år, ofta med möjlighet till två förlängningar (30+30+30). Marken hyrs av en thailändsk ägare, medan huset som byggs på tomten kan registreras som utlänningens egendom.
- Freehold-lägenheter: den enda fastighetstyp utlänningar kan äga fullt ut, förutsatt att den utländska kvoten i byggnaden inte överstiger 49% av den totala golvarean. Betalning måste ske från utlandet via thailändsk bank, med ett FET-certifikat (Foreign Exchange Transaction) som bevis.
- Usufrukt: en livslång nyttjanderätt som registreras hos Land Department.
Condominium-marknaden påverkas inte direkt av den nya kontrollvågen. Snarare kan efterfrågan på lägenheter öka, eftersom investerare som tidigare köpt villor via nominee-bolag nu söker ett säkrare alternativ.
Bör du konvertera ditt nominee-bolag till en leasehold-struktur?
Det beror på det enskilda fallet. En konvertering innebär i praktiken att bolaget säljer marken till en thailändsk fysisk person eller enhet, varpå ett arrendeavtal upprättas. Processen kostar normalt 100 000-300 000 THB, inklusive skatter och juridiska avgifter, men den tar bort det straffrättsliga hotet och gör ägandet transparent.
En juridisk genomlysning av din nuvarande struktur, en så kallad ownership audit, kostar oftast 15 000-30 000 THB för en inledande konsultation. Välj en advokat som är licensierad av Thai Bar Association, har dokumenterad erfarenhet av markrätt, och som inte har kopplingar till firmor som själva säljer nominee-lösningar.
Kommer Thailand tillåta utländskt markägande i framtiden?
Så vitt vi vet finns inget lagförslag på bordet under 2026. Diskussioner om en reform av Land Code dyker upp med jämna mellanrum, men det politiska stödet för en förändring saknas. Köpare bör inte räkna med att förbudet lyfts inom överskådlig tid.
Vad bör du göra nu?
Den kraftiga nedgången i nominee-registreringar är ingen isolerad kampanj utan del av en systematisk utveckling. Thailändska myndigheter investerar i digitala analysverktyg, delar data mellan myndigheter och svarar på politiskt tryck för hårdare kontroll. Om dina tillgångar i dag ligger i ett bolag med bulvanägare är rådet enkelt: beställ en juridisk genomlysning nu, i stället för att vänta på att en inspektion kommer till dig först.
Om du funderar på att köpa fastighet i Thailand och vill göra det på ett sätt som håller juridiskt, kan Thailands Bostäder hjälpa dig navigera mellan leasehold, freehold-lägenheter och andra lagliga upplägg som passar din situation.
Källa: Thailand Business News