Om du funderar på att köpa en villa i Thailand just nu, eller redan äger en genom en thailändsk bolagsstruktur, bör du läsa detta noga. Thailändska myndigheter har inlett en riktad utredning mot 33 lyxfastigheter värda sammanlagt 1,27 miljarder baht (cirka 35 miljoner dollar), misstänkta för att använda så kallade nominee-strukturer för att kringgå landets förbud mot utländskt markägande. Det handlar inte om ett enskilt undantag, utan om ett tydligt trendskifte i hur Thailand hanterar utländska fastighetsägare.
För många svenska köpare, särskilt de som tittat på villor på Phuket, har nominee-upplägg länge setts som ett accepterat sätt att runda lagen. Så har det fungerat i decennier. Men 2026 markerar ett tydligt skifte: från tysta varningar till konkreta, storskaliga ingripanden.
Vad är en nominee-struktur och varför är den riskabel?
En nominee-struktur innebär att en utlänning registrerar hus och mark under ett thailändskt bolag, där thailändska medborgare formellt äger den kontrollerande andelen av aktierna, medan den verkliga ekonomiska nyttan och kontrollen tillfaller den utländska köparen. Enligt thailändsk lag (Land Code, avsnitt 86) är det förbjudet för utländska medborgare att äga mark direkt. Nominee-upplägg har därför fungerat som en informell gråzon, tolererad i praktiken men aldrig egentligen laglig.
Problemet är att gråzonen nu stängs. Thailändska myndigheter behandlar dessa strukturer som ett kringgående av både Land Code och Foreign Business Act, med konkreta juridiska konsekvenser för den som ertappas.
Vilka fastigheter granskas och var?
De 33 fastigheterna under utredning är koncentrerade till Bangkoks Pattanakarn- och Krungthep Kreetha-distrikt, enligt The Nation Thailand. Utredningen leds av Department of Lands tillsammans med Department of Special Investigation (DSI).
Det handlar specifikt om hus och villor med tillhörande mark, inte om lägenheter i bostadsrättsprojekt (condominium), eftersom den juridiska konflikten uppstår just kring markägande. Genomsnittsvärdet på de granskade objekten ligger på cirka 38,5 miljoner baht (motsvarande ungefär 1,07 miljoner dollar), vilket pekar rakt in i det övre lyxsegmentet för villor.
Parallellt har en separat insats genomförts i södra Thailand, med fokus på Phuket, Phangnga och Krabi. Den resulterade i 48 gripanden och beslag av tillgångar värda cirka 1,05 miljarder baht, fördelat på 89 tomter. Enligt Bangkok Post och The Phuket News deltog över 500 tjänstemän, 40 godkända arresteringsorder utfärdades och 13 husrannsakningar genomfördes. Bland de 48 misstänkta fanns 27 thailändare och 21 utlänningar, med medborgarskap i bland annat Israel, Frankrike, Polen, Schweiz, Storbritannien, Nederländerna, Ryssland och Sydafrika.
Hur stort är problemet egentligen på Phuket?
Marknadsuppskattningar pekar på att upp till 70 % av alla villor på Phuket som ägs av utländska köpare är strukturerade genom någon form av nominee-upplägg. Det är en anmärkningsvärt hög siffra, och den förklarar varför just Phuket, tillsammans med Koh Samui, Pattaya och Hua Hin, nu är i fokus för myndigheternas kontroller. Dessa fyra områden har den tätaste koncentrationen av utlandsägda lyxvillor i landet, och därmed också den största risken för framtida ingripanden.
Redan 2025 skärpte Thailand kontrollen av thailändska bolag med utländskt delägarskap, bland annat genom nya verifieringskrav för aktieägare via DBD-systemet (Department of Business Development). Det aktuella tillslaget är alltså inte en isolerad händelse, utan nästa steg i en pågående process mot ökad transparens.
Vilka straff riskerar den som använder ett nominee-upplägg?
Under Foreign Business Act (1999) kan böter uppgå till 1 miljon baht och/eller fängelse i upp till 3 år. Land Code kräver dessutom att marken tvångssäljs inom 180 dagar efter att en överträdelse upptäckts. Sker ingen försäljning inom den tidsramen övergår äganderätten till staten. Utöver detta nämns i den bredare utredningen även böter upp till 20 000 baht samt straffrättsligt åtal enligt Foreign Business Act som en del av sanktionspaketet.
Redan idag finns prejudikat: flera villor på Koh Samui beslagtogs under 2024 efter att nominee-strukturer bevisats i domstol. Med andra ord är detta inte en teoretisk risk, det har redan hänt, och det upprepas nu i större skala.
Vilka lagliga alternativ finns för att äga fastighet i Thailand?
Det finns fortfarande fullt lagliga vägar att investera i thailändsk fastighet, och condominium-marknaden påverkas inte alls av den pågående granskningen.
- Köp av lägenhet (condominium) med full äganderätt (freehold): utlänningar får äga upp till 49 % av enheterna i ett givet projekt. Detta regleras i Condominium Act och är helt separat från nominee-problematiken.
- Leasehold på 30 år: du arrenderar marken i 30 år med möjlighet till förnyelse för ytterligare perioder, medan själva byggnaden kan registreras i ditt eget namn. Detta är den vanligaste och säkraste lösningen för den som vill ha ett hus med mark utan att riskera konfiskering.
- Genuint thailändskt bolag: ett alternativ är att investera via ett verkligt, aktivt thailändskt bolag med legitima thailändska partners och faktisk affärsverksamhet, inte en tom skalstruktur. Detta kräver dock seriös juridisk rådgivning för att göras korrekt.
Är det fortfarande värt att köpa fastighet i Thailand nu?
Ja, förutsatt att den juridiska strukturen är korrekt från början. Condominium-marknaden är fortsatt helt öppen för utländska köpare, hyresavkastningen i Bangkok ligger på cirka 5-7 % årligen, och professionellt förvaltade fastigheter på Phuket kan nå 8-10 %. Nyckeln är att arbeta med licensierade jurister och undvika alla former av gråzonslösningar, oavsett hur bekvämt eller billigt det verkar i stunden.
På kort sikt kan utbudet på andrahandsmarknaden faktiskt öka, i takt med att vissa ägare skyndar sig att sälja innan kontrollerna når deras område. Det kan öppna ett tillfälligt fönster för köpare som är beredda att förvärva en leasehold-villa till reducerat pris, men det förutsätter förstås att man gör sin juridiska due diligence noggrant.
Vad bör du göra om du redan äger via en nominee-struktur?
Kontakta omgående en thailändsk jurist som är specialiserad på markrätt (land law). Alternativen är i regel att omstrukturera bolaget till en fullt regelefterlevande form, konvertera ägandet till leasehold, eller sälja fastigheten innan myndigheternas kontroller når din region. Att vänta och hoppas att det löser sig är i dagsläget den sämsta strategin.
Den aktuella vågen av tillslag ska inte tolkas som en kris för Thailands fastighetsmarknad, snarare som en normalisering. Landet rör sig stadigt mot större transparens, och de investerare som strukturerar sina affärer korrekt från start är de som kommer att gynnas mest på lång sikt. Den tydligaste regeln inför 2026: en juridiskt vattentät transaktionsstruktur väger tyngre än själva prislappen. Att spara in på juridisk rådgivning kan i värsta fall kosta dig hela investeringen.
Hos Thailands Bostäder följer vi utvecklingen noga och hjälper svenska köpare att strukturera sina affärer korrekt från dag ett, med fokus på leasehold och condominium-lösningar som håller även när kontrollerna skärps.
Källa: The Nation Thailand