En svensk köpare står på lantmäterikontoret i Banglamung med en bankcheck på 4 miljoner baht och en aktieägarlista i handen. För ett år sedan hade affären varit klar och stämplad inom niotio minuter. Sedan maj 2026 börjar mötet istället med frågor: varifrån kommer pengarna, vad arbetar du med, och varför har de thailändska aktieägarna som äger 51 procent av bolaget aldrig fått en enda utdelning?
Det korta svaret för alla som funderar på att köpa hus eller villa i Thailand via ett thailändskt bolag: gör det inte längre, om syftet är privat boende. Sedan maj 2026 tvingar nya cirkulär från Department of Lands alla 76 provinskontor att kontinuerligt granska bolag som äger mark, inte bara vid själva köpet. Gränsen för skärpt kontroll ligger vid kontantbetalningar över 2 000 000 baht, och vid ett taxeringsvärde över 5 000 000 baht oavsett betalsätt.
Vad har egentligen ändrats i lagen?
Ingenting i lagtexten är nytt. Section 113 i Land Code har i tjugo år förbjudit thailändska medborgare att inneha mark åt en utlännings räkning, det som på svenska brukar kallas målvaktsupplägg eller bulvanstruktur. Det som förändrats är myndigheternas förmåga att se helheten. Tidigare satt varje lantmäterikontor i sin egen informationssilo. Ett bolag registrerat i Bangkok kunde köpa mark i Surat Thani utan att någon jämförde bolagets registreringsuppgifter hos Department of Business Development (DBD) med fastighetsregistret.
Nu byggs en nationell, kontinuerligt uppdaterad databas över varje juridisk person som äger mark i Thailand. Kontrollen blir löpande snarare än en engångshändelse, vilket betyder att en affär som gjordes 2019 mycket väl kan dyka upp i en granskning 2027.
Vem drabbas av den nya kontrollen?
Det klassiska upplägget som sålts av jurister i decennier ser ut så här: 49 procent ägs av en utländsk köpare, 51 procent av thailändska aktieägare som i praktiken aldrig satt in kapital, aldrig deltagit i förvaltningen och ofta inte visste att de formellt äger en villa värd 25 miljoner baht. Juridiskt har detta aldrig varit korrekt, det har bara sällan kontrollerats på riktigt.
På Phuket har redan över 600 bolag hamnat under granskning från Department of Special Investigation (DSI) och Ministry of Commerce. Kontrollen skärptes ytterligare från 1 augusti 2026 genom Order 2/2569. Bolag som flaggas som högriskbolag, utifrån ägarandel för utländska delägare och andra kriterier, får en djupare genomgång: aktiebok, DBD-registreringar, avtal och i vissa fall ett faktiskt platsbesök på fastigheten.
Att bli flaggad innebär inte per automatik att något olagligt skett. Det är en sållningsprocess, inte en dom. Men den kostar tid, och för ett bolag utan verklig affärsverksamhet, utan intäkter, utan personal, utan skatteredovisning, är risken att granskningen landar fel betydligt högre.
Hur mycket längre tar en fastighetsaffär nu?
En affär som tidigare klarades på ett enda besök kan nu dra ut till två till fyra veckor om kontoret begär in kontoutdrag, inkomstverifiering eller en förklaring av varifrån pengarna kommer. Flera thailändska banker har dessutom skärpt sin egen hantering och begär numera tre månaders kontoutdrag innan de släpper medel kopplade till ett bolagsköp.
Detta är särskilt relevant för svenska köpare som planerar en snabb resa till Thailand enbart för att slutföra affären. Bygg in extra tid i schemat, och ordna fullmakter i god tid, snarare än att utgå från att allt går att klara på en dag.
Är det thailändska bolaget dött som ägarform för privatbostad?
Vår bedömning hos Thailands Bostäder är rak: bolagsstrukturen har i praktiken spelat ut sin roll som ägarform för ett privatboende. Inte därför att varje befintligt bolag kommer att avvecklas i morgon, utan därför att risken nu är öppen och utdragen över tid, och en oklar ägarstruktur är svår att sälja vidare på när det är tid att avyttra fastigheten.
Det finns dock ett tydligt undantag. Om ditt thailändska bolag faktiskt driver verksamhet, ett hotell, en restaurang, ett jordbruksföretag, med riktiga intäkter, skatteredovisning, löner och thailändska delägare som verkligen satt in kapital, berör ingenting av detta dig. Det är exakt den typen av bolag som lagen alltid varit avsedd att skydda. Problemet har aldrig varit bolagsformen i sig, utan att den i nio fall av tio använts som ett tomt skal.
För den som köper för att bo eller hyra ut erbjuder en kondominielägenhet inom den utländska friköpskvoten (upp till 49 procent av en byggnads totalyta enligt Condominium Act), eller ett korrekt registrerat långtidsarrende av mark, en förutsägbarhet som bolagsvägen inte längre kan garantera.
Vad bör man göra om man redan äger via bolag?
Ett värt att notera: att i efterhand försöka "städa upp" en struktur, genom att köpa fler aktier eller byta ut aktieägare precis inför en affär, tenderar att dra till sig uppmärksamhet snarare än att avleda den. Utredare granskar aktieboken och bolagets registreringshistorik hos DBD, och en plötslig omfördelning av ägande i ett bolag utan intäkter läses precis som vad det är.
Det praktiska steget att ta nu är enkelt: ta fram lagfarten och bolagets registreringshandlingar och gör en oberoende genomgång av strukturen innan lantmäterikontoret gör det åt dig. Är strukturen tom är det betydligt bättre att hantera det på egna villkor och i egen takt, än att vänta på ett brev från myndigheten.
Kan mark köpt via bolag före 2026 bli konfiskerad i efterhand?
Inte automatiskt. Cirkulären från maj 2026 handlar om granskning, inte retroaktiv konfiskering. Men om en granskning fastställer att bulvanupplägg förelegat tillåter Land Code tvångsförsäljning av tillgången inom en fastställd tidsfrist, tillsammans med straffrättsligt ansvar för de thailändska bulvanaktieägarna som varit inblandade.
FAQ
Vid vilket belopp börjar myndigheterna granska varifrån pengarna kommer?
Vid 2 000 000 baht för kontantbetalningar, och alltid när fastighetens taxeringsvärde överstiger 5 000 000 baht, oavsett hur betalningen sker. Det är de gränsvärden som fastställs i cirkulären från maj 2026.
Påverkar detta att köpa en bostadsrätt (kondominium) direkt i eget namn?
Ett direkt kondominieköp inom den utländska friköpskvoten är fortfarande den juridiskt renaste vägen. Men eftersom granskning av varifrån pengarna kommer gäller registrering generellt över tröskelvärdena, måste dokumentationen i din Foreign Exchange Transaction Form från banken vara helt korrekt.
Betyder det att jag hamnar i databasen att jag är misstänkt för något?
Nej. Databasen omfattar varje juridisk person som äger mark, inklusive helt thailändskägda bolag. Fördjupad granskning triggas av specifika riskkriterier, och att finnas med i registret innebär i sig inget fastställande av fel.
Finns det ett lagligt alternativ till bolag för att äga hus med tillhörande mark?
Ja, ett långtidsarrende av marken (upp till 30 år, registrerat hos lantmäterikontoret) i kombination med separat ägande av byggnaden som står på marken. Det är mindre bekvämt vid en framtida försäljning, men bär inte med sig risken som en bulvanstruktur gör.
Påverkar detta thailändska makar till utländska köpare?
Att bekräfta att köpesumman tillhör den thailändska maken eller makan har länge varit standardpraxis. De nya cirkulären skärper granskningen av köparens totala ekonomiska situation, vilket betyder att deklarationer om separat ägande av tillgångar nu måste hålla i sak, inte bara på papper.
Källa: Calinka Thailand (Dzen)