49%-regeln för condo i Thailand: vad hände egentligen 2026?

En mäklare i Phuket skickar ett radannons-utskick där "överlåtelseavgift sänkt till 0,01% för alla" står i fetstil. Det låter för bra för att vara sant, och det är det. Om du är svensk medborgare och köper en condo i eget namn under 2026 betalar du fortfarande 2% i överlåtelseavgift, inte 0,01%. Den sänkta avgiften gäller bara thailändska medborgare.

Ligger 49%-kvoten fast, eller har den höjts till 75%?

Kvoten ligger fast på 49%. Ingen lag har antagits som höjer den till 75%, och per augusti 2026 har inget lagförslag lämnats in till det thailändska parlamentet. Det som cirkulerar i medier och på sociala medier om en höjning är fortfarande bara diskussion, inte lagstiftning.

Regeln är inte ny. Den skrevs in i Condominium Act redan 1979 och har överlevt flera ändringar genom decennierna utan att den grundläggande principen rubbats: utlänningar kan äga en condo-enhet med fullt friköp (freehold), men den sammanlagda utländska ägarandelen i ett och samma projekt får aldrig överstiga 49% av byggnadens totala säljbara golvarea. De återstående 51% måste ägas av thailändska medborgare eller thailändskt majoritetsägda bolag.

Diskussionen om att höja taket till 75% startade 2024, när Srettha Thavisins regering presenterade ett paket av åtgärder för att locka utländskt kapital till ekonomin. Parallellt utreddes även 99-åriga markarrenden för utlänningar. Båda förslagen möttes av motstånd från delar av det thailändska samhället, där kritiker varnade för att utökat utländskt ägande skulle driva upp priserna och tränga undan lokala köpare från sin egen marknad.

Källor inom den thailändska regeringen beskriver båda förslagen som "under utredning", ett uttryck som i praktiken kan betyda flera års fördröjning, eller ingen förändring alls. Att planera ett köp utifrån en antagen framtida kvothöjning är i praktiken att satsa på en tidslinje som ingen kan bekräfta.

Vad kostar den sänkta överlåtelseavgiften dig som utländsk köpare?

Från 1 juli 2026 till 30 juni 2027 gäller en sänkt överlåtelseavgift på 0,01% i stället för standardsatsen 2%, men uteslutande för kvalificerade thailändska köpare. Utländska köpare betalar fortfarande full 2% på fastighetens taxerade värde.

Skillnaden är konkret. På en fastighet värderad till 10 miljoner THB blir differensen 199 000 THB, ungefär 5 700 dollar, eller omräknat till svenska kronor en summa som gör ordentlig skillnad i din totala kalkyl. Det är ingen avrundningspost, utan en riktig rad i din slutnota hos Land Office.

Dekretet i Royal Gazette som utfärdades 1 juli 2026 sänkte avgiften till 0,01%, och flera engelskspråkiga och regionala källor rapporterade det felaktigt som en generell rabatt för alla köpare. Vissa mäklare gick så långt som att marknadsföra "överlåtelseavgift sänkt till 0,01% för alla". Det stämmer helt enkelt inte. Den juridiska texten i dekretet begränsar förmånen till kvalificerade thailändska medborgare.

Även registreringsavgiften för bolån har sänkts till 0,01%, återigen enbart för thailändska medborgare.

Det finns dock en mindre uppenbar fördel gömd i det nya avgiftsupplägget. Säljer du din enhet till en thailändsk köpare inom rabattfönstret, det vill säga fram till 30 juni 2027, kan den köparens besparing på överlåtelseavgiften göra din fastighet mer konkurrenskraftig på andrahandsmarknaden. På en enhet värd 5 miljoner THB landar köparens besparing på ungefär 100 000 THB, ett rejält förhandlingsargument när priset ska sättas.

Hur mäts 49%-kvoten i praktiken, och varför fylls den snabbare än du tror?

Efterfrågade projekt i Phuket, Pattaya och Bangkok når ofta sitt utländska kvottak innan byggnaden är klar. Den som kommer sent till ett projekt tvingas välja mellan en thailändsk bolagsstruktur, med sina egna juridiska och regelmässiga risker, eller ett 30-årigt leasehold. Ingen av dessa lösningar väger lika tungt som ett direkt friköp.

På Phuket specifikt beräknas den utländska friköpskvoten utifrån golvarea, inte antal enheter. Det betyder att ett fåtal stora lägenheter kan äta upp kvoten snabbare än man väntar sig i ett projekt, även om många mindre enheter fortfarande verkar tillgängliga på pappret.

Därför är det avgörande att begära en skriftlig kvotbekräftelse från utvecklaren eller den juridiska förvaltningen (juristic office), och att verifiera den oberoende hos lokala Land Office, innan någon handpenning byter ägare. Branschguider som täcker köp på Phuket 2026 återkommer konsekvent till just den punkten.

Kan man få ett 99-årigt arrende istället för friköp?

Nej. Det maximala leasehold-arrendet för mark i Thailand ligger fortfarande på 30 år. Förslag om en 99-årig arrendestruktur finns på pappret men har inte antagits i lag. Om du blir erbjuden ett "99-årigt kontrakt" bör du fråga exakt hur det juridiskt är konstruerat, ofta handlar det om flera på varandra följande 30-årsperioder med förnyelseklausuler som inte är garanterade av lag.

Ska man vänta på 75%-lagen innan man köper?

Min bedömning: nej, inte om du redan har hittat ett projekt och en enhet som fungerar för din budget och dina behov. Att skjuta upp ett köp i väntan på en lag som "utreds" utan tidsplan är att låta osäkerhet styra ett beslut som annars är fullt möjligt att fatta idag, utifrån dagens regler. Undantaget är om din hela investeringskalkyl bygger på att kvoten höjs, det vill säga om projektet bara blir attraktivt vid 75% utländskt ägande. Då bör du vänta, eller helt enkelt inte köpa på dessa premisser.

Liknande förslag i Thailand kan ligga "under utredning" i flera år utan resultat. Det gäller både 75%-kvoten och 99-årsarrendet.

Sammanfattning i siffror

Den som planerar ett köp i Phuket eller på annat håll i Thailand gör bäst i att utgå från den här tabellen, inte från vad en säljare eller ett Facebook-inlägg hävdar gäller "från och med nu".

Källa: ReloSale