På lantmäterikontoret i Phuket får en köpare numera frågor som aldrig ställdes för några år sedan: varifrån kom pengarna som de thailändska aktieägarna betalade sina aktier med, finns det inkomstdeklarationer, och varför bor alla tre aktieägare i olika provinser? Förut skrevs papperen igenom utan en enda extra blick. Nu körs de mot databasen hos Department of Business Development (DBD), och siffrorna måste stämma.
Det korta svaret för alla som funderar på Phuket 2026: nej, Thailand har inte liberaliserat utländskt fastighetsägande. Reglerna är i stort sett de samma som tidigare. Det som har hänt är att staten faktiskt har börjat kontrollera att reglerna följs, och det gamla thailändska aktiebolaget som 'löste' villaköp för utlänningar håller inte längre för en ordentlig granskning.
Vad är egentligen lagligt för en utländsk köpare 2026?
Den enda raka och lagliga vägen för en privatperson utan thailändskt medborgarskap är att köpa en bostadsrätt (freehold-lägenhet) inom den utländska kvoten på 49 procent av en fastighets totala golvarea. Allt annat kräver antingen ett särskilt tillstånd eller en ärlig insikt om att man i praktiken köper ett arrende, inte ägande.
Den utländska kvoten räknas i kvadratmeter, inte i antal lägenheter. Det är husets samfällighetsförening (juristic person) som utfärdar det intyg som bekräftar hur mycket kvot som återstår, och lantmäteriet kräver detta intyg innan en affär registreras. I populära projekt runt Rawai eller Bang Tao kan kvoten redan vara fullt utnyttjad, oavsett vad mäklaren påstår. Be om ett aktuellt intyg innan du lägger en krona i handpenning, gärna i samband med en visningsresa, och lägg in någon extra dag i schemat: lantmäteriet har bara öppet vardagar, och en enda dag räcker sällan för att slutföra en affär.
Kan man äga mark i eget namn i Thailand?
I praktiken nej. Thailands markkod (Land Code) tillåter generellt inte utländska privatpersoner att äga mark i eget namn. Undantagen är smala: viss arvsrätt, och paragraf 96 bis, som tillåter upp till 1 rai mark för bostadsändamål mot en investering på minst 40 miljoner THB i godkända tillgångar, plus godkännande från inrikesministeriet. I praktiken har mycket få sådana godkännanden beviljats någonsin, så räkna inte med den här vägen som en realistisk plan B.
Varför fungerar inte thailandbolaget längre?
Upplägget har i decennier sett ut så här: ett thailändskt bolag, 51 procent ägt av lokala aktieägare, köper marken och villan. På pappret är allt korrekt, bolaget är thailändskt och får äga mark. I praktiken satte de thailändska aktieägarna aldrig in en enda baht, deltog aldrig i styrningen, och skrev bara under blanka aktieöverlåtelser i förväg.
Det är precis det glappet mellan form och substans som myndigheterna nu har lärt sig upptäcka. Sedan 2025 utbyter lantmäteriet (Land Department) och DBD data för att kontrollera varifrån kapitalet i de thailändska aktieägarnas bolag faktiskt kommer. Ser man ett bolag med 2 miljoner THB i aktiekapital som köpt en tomt för 25 miljoner, och DBD:s system visar att aktieägarna aldrig deklarerat någon inkomst och står med som ägare i tjugo andra bolag, behövs inga fler frågor. Ett sådant upplägg klassas som nominee-ägande, vilket är ett brott enligt Foreign Business Act: böter på 100 000 till 1 miljon THB och upp till tre års fängelse, och ansvaret gäller även den thailändska bulvanen, inte bara köparen.
En DBD-order (Order No. 1/2026) utlöste från april 2026 en massgranskning av över 46 000 bolag med utländskt delägarskap, med skärpta straff och risk för tvångslikvidation av bolag som visar sig vara nominee-konstruktioner.
Vårt råd: har du en budget under 30 till 40 miljoner THB för ett bostadsköp bör du inte överväga ett thailandbolag som lösning överhuvudtaget. Risken är inte i första hand att en inspektör dyker upp imorgon. Risken är att när du ska sälja vidare, vägrar en köpares jurist helt enkelt att gå in i affären, och tillgången tappar likviditet långt innan den formellt blir olaglig. Ett rimligt undantag finns: driver du ett faktiskt rörelsedrivande thailändskt bolag med verklig omsättning, personal och delägare som satsat sina egna pengar, är markägande genom det bolaget inte ett kryphål utan helt normal företagspraxis.
Håller ett 30+30+30-arrende verkligen i 90 år?
Nej, och det här missförståndet kostar folk pengar. Säljare av leasehold-villor marknadsför '30+30+30' som 90 års ägande. I verkligheten registrerar lantmäteriet bara den första 30-årsperioden. Löftet om förlängning är en personlig utfästelse från den nuvarande markägaren till en specifik hyresgäst, och thailändsk rättspraxis har flera gånger behandlat sådana förlängningar som en personlig avtalsrättighet som inte automatiskt följer med om marken byter ägare.
Så länge utvecklaren finns kvar och bryr sig om sitt rykte fungerar det i praktiken smidigt. Det verkliga testet kommer år 31, och marknaden har helt enkelt ännu ingen statistik på hur det testet slutar, eftersom leasehold-fastigheter i semesterområden av den åldern fortfarande är sällsynta i Thailand.
Vad krävs för att registrera en bostadsrätt med pengar från Sverige?
För att registrera en freehold-bostadsrätt i eget namn måste pengarna komma till Thailand i utländsk valuta, alltså överförda från utlandet, exempelvis från ditt svenska bankkonto. För belopp på 50 000 US-dollar eller mer utfärdar banken ett Foreign Exchange Transaction-formulär (FET). Utan det behandlar lantmäteriet inte affären.
Det här är faktiskt den enkla halvan av ekvationen. En freehold-bostadsrätt köpt med pengar överförda från utlandet och ett giltigt FET-formulär i handen har inte blivit svårare att registrera de senaste två åren, snarare tvärtom. Ju hårdare granskningen av nominee-strukturer blir, desto mer förutsägbar blir andrahandsmarknaden för lägenheter inom den utländska kvoten, helt enkelt eftersom de lagliga alternativen för en utlänning att äga den här typen av tillgång blir färre.
Kommer reglerna att ändras snart?
Regeringen instruerade 2024 berörda ministerier att utreda två förslag: att förlänga maximal arrendetid till 99 år, och att höja den utländska kvoten i bostadsrätter till 75 procent. Bland internationella köpare i Phuket pratade man om nästan ingenting annat under flera månader. År 2026 hade ingen av åtgärderna blivit lag. Debatten körde in i politiskt motstånd, och argumentet om att 'sälja ut landet' visade sig starkare än argumentet om att attrahera kapital.
Istället för att utöka rättigheterna valde staten något billigare och snabbare: att börja kontrollera om de rättigheter som redan finns faktiskt respekteras. Planera din affär utifrån reglerna som gäller idag, inte utifrån förslag som kan bli lag någon gång i framtiden.
Så skyddar du dig innan du signerar
Den enskilda åtgärd som sparar mest stress sker innan du skriver under något: begär ett aktuellt intyg från fastighetens samfällighetsförening som bekräftar hur mycket av den utländska kvoten som återstår i kvadratmeter, och kontrollera att just den lägenhet du vill köpa ryms inom den. Kontrollera samtidigt att det finns en chanote-titel utan belastningar, att avgifterna till gemensamma fonder är betalda, och, för nybyggda projekt, att bygglov och eventuellt EIA-godkännande (miljökonsekvensbedömning) finns på plats.
Strukturera sedan betalningen så att valutan verkligen kommer från utlandet med rätt syfte angivet i överföringen. De här två stegen, ett skriftligt kvot-intyg och en korrekt dokumenterad utlandsöverföring, stänger de flesta av de fallgropar som gör att affärer spricker på lantmäteriet i sista stund.
Källa: DBD Order No. 1/2026, citerad via aiproperty-phuket.com