Om du funderar på att köpa lägenhet i Thailand just nu har du säkert märkt att tonen i marknadsrapporterna skiftat. Kort svar: 2026 pekar mot det svagaste året för kondoförsäljning i Thailand på mycket länge, enligt Bangkok Post och K-Research, med ett fall på hela 20 procent i utländska köp, det första årliga tappet på fem år. Men nedgången är ojämnt fördelad, och Phuket sticker ut som en betydligt stabilare marknad än Bangkok.
Vad säger siffrorna för första kvartalet 2026?
Under Q1 2026 föll de utländska överlåtelserna på bred front. Antalet enheter minskade med 17,3 procent till 3 241 lägenheter, det totala överlåtelsevärdet sjönk 17,9 procent till 13,464 miljarder baht, och den totala ytan minskade 13,8 procent till 141 644 kvadratmeter jämfört med samma period föregående år. I Bangkok-regionen var raset ännu kraftigare, överlåtelserna föll 35 procent, drivet av kraftigt minskad efterfrågan från kinesiska och burmesiska köpare, enligt K-Research-data som citeras av Bangkok Post.
Varför drar kinesiska köpare sig ur?
Det är den enskilt största förklaringen bakom nedgången. Kinesiska köpare, som länge dominerat Bangkoks kondomarknad, minskade sina köp med 38,8 procent i antal enheter och 42,9 procent i värde under kvartalet. Orsaken ligger i inhemska ekonomiska påfrestningar i Kina och hårdare restriktioner kring kapitalutflöde, snarare än i något specifikt problem med den thailändska marknaden.
Samtidigt växer intresset från andra håll. Ryska köpare ökade sina förvärv med 33 procent, indiska köpare med 40 procent (63 enheter till ett värde av 353 miljoner baht, en ökning på 23,9 procent), och australiska köpare med 36,1 procent. Det är en tydlig signal om att köparbasen håller på att omfördelas geografiskt, snarare än att intresset för Thailand som helhet försvinner.
Hur illa är överutbudet i Bangkok?
Ganska allvarligt. Osålda lägenheter i Bangkok uppskattas överstiga 50 000 enheter, en av de högsta nivåerna på tio år. Det här är i grunden ett arv från byggboomen 2018-2022, då utvecklare lanserade dussintals projekt parallellt, till stor del riktade mot kinesiska köpare. När den strömmen kollapsade under pandemin och aldrig återhämtade sig fullt ut, blev resultatet ett betydande överskott av osålda enheter som fortfarande trycker ner priserna.
I centrala Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) ligger snittpriserna mellan 120 000 och 200 000 baht per kvadratmeter, men utvecklare erbjuder ofta rejäla rabatter redan vid bokningsstadiet. Bra läge att förhandla, i andra ord, om man är beredd att göra sin hemläxa.
Klarar Phuket sig bättre?
Ja, klart bättre, och det är värt att veta för dig som tittar specifikt på ön. Phukets lyxsegment, framför allt på västkusten i områden som Bang Tao, Layan, Kamala och Cherng Talay, förväntas hålla ställningarna väl under 2026 enligt Knight Frank Thailand. Villor går just nu starkare än kondominier, eftersom köpare med god köpkraft prioriterar livsstil och integrerade bekvämligheter snarare än enbart investeringskalkylen.
Det som ger Phuket motståndskraft är turismen. Säsongsuthyrning via Airbnb och Booking kan generera 6-8 procent i årlig avkastning med professionell förvaltning, betydligt högre än Bangkoks mer stabila men lägre 4-5 procent. Konkurrensen mellan uthyrningsenheter ökar dock, och kommunala myndigheter skärper regelverket kring korttidsuthyrning, något att ha i bakhuvudet innan man räknar med maximal avkastning från dag ett.
För köpare som vill kombinera ägande med uppehållstillstånd finns dessutom ett långtidsvisum kopplat till fastighetsköp på Phuket: ett förnybart ettårsvisum kräver ett kondoköp på minst 3 miljoner baht från en thailändsk utvecklare, eller alternativa hyresupplägg.
Vilka regler gäller för utländskt ägande?
Enligt thailändsk lag får utländska ägare aldrig utgöra mer än 49 procent av friköpt yta i en enskild kondominiumbyggnad. Den kvoten är helt central att kontrollera innan man går vidare med ett köp, eftersom populära byggnader ofta redan är nära gränsen.
Överföringen av köpeskillingen måste ske i thailändska baht från utlandet, och hela processen tar normalt 30-60 dagar för en färdigställd lägenhet. Skattemässigt tillkommer en överlåtelseavgift på 2 procent av det taxerade värdet (delas vanligtvis mellan köpare och säljare), en stämpelskatt på 0,5 procent, samt en särskild affärsskatt på 3,3 procent om fastigheten säljs inom de första fem åren av ägandet.
Vilka signaler bör man bevaka framöver?
Erfarna marknadsaktörer följer i första hand två saker. Den första är volymen nya byggtillstånd: om utvecklare drar ner på nya lanseringar börjar marknaden gradvis absorbera det befintliga överskottet. Thailändska branschorganisationer rapporterar redan en nedgång i nya projektstarter i Bangkok under första halvåret 2026. Den andra signalen är hyresnivåernas stabilitet, så länge hyrorna håller sig uppe genererar en lägenhet fortfarande kassaflöde även om kapitalvärdet står still.
De flesta analytiker räknar inte med en stabilisering förrän andra halvan av 2027 tidigast, förutsatt att antalet nya projektlanseringar minskar och den utländska efterfrågan återhämtar sig. En full återhämtning kan ta ytterligare 2-3 år.
Planerar du en visningsresa?
Om du tänker resa ner för att titta på lägenheter på plats, boka boende i god tid, särskilt under högsäsongen november till mars, då efterfrågan på hotell och lägenheter är som störst.
Nedgången på Thailands kondomarknad är inte en kollaps, det är en fas i en cykel som alla fastighetsmarknader genomgår förr eller senare. För investerare med ett tydligt tidsperspektiv och kalla nerver öppnar de nuvarande förhållandena ett verkligt fönster. Grundregeln kvarstår: köp på beprövade lägen, arbeta med etablerade utvecklare med dokumenterad historik, och räkna alltid på verklig hyresavkastning snarare än att chansa på framtida värdestegring. Behöver du hjälp att navigera rätt? Thailands Bostäder kan bistå med lokal marknadskunskap inför ditt beslut.
Källa: Bangkok Post