Om du funderar på att köpa villa i Phuket via ett thailändskt bolag, läs det här innan du skriver på något alls. Thailands Department of Business Development (DBD) har satt 36 277 bolag med utländsk koppling under granskning för att de äger mark, i den största insatsen mot så kallade nominee-strukturer på flera år. Kärnfrågan myndigheterna vill ha svar på: är de thailändska delägarna riktiga investerare, eller bara namn på ett papper medan en utländsk köpare i praktiken bestämmer allt?
Vad är det egentligen som händer?
36 277 bolag med utländskt inflytande granskas nu av DBD för att myndigheterna misstänker att den thailändska ägarandelen bara är en fasad. Av dessa är 31 516 bolag särskilt intressanta, eftersom de ligger precis under gränsen på 49 % utländskt ägande, det vill säga exakt den nivå som krävs för att ett bolag ska räknas som thailändskt och därmed få äga mark. Enligt Thairaths rapportering omfattar granskningen 16 provinser, inklusive Bangkok med fem kringliggande provinser samt tio stora turistprovinser som Chonburi, Surat Thani och Phuket.
Detta är alltså ingen isolerad kontroll riktad mot en enskild ort, utan en nationell politisk kursändring som även svenska fastighetsägare i Thailand behöver ta på allvar.
Varför är detta ett problem för svenska villaägare?
Många svenskar som köpt villa på Phuket har, precis som andra utländska köpare, använt ett thailändskt bolag som juridisk konstruktion för att formellt äga marken. Så länge utländskt kapital i bolaget stannar under 49 % räknas det som ett thailändskt bolag enligt lag. Problemet är att tusentals av dessa bolag i praktiken drivs helt av den utländska köparen, medan de thailändska delägarna bara är nominee-personer utan verklig kontroll eller ekonomiskt intresse. Det är precis den typen av upplägg DBD nu jagar.
De viktigaste fakta du bör känna till
-
Foreign Business Act (1999) definierar ett utländskt bolag som varje enhet med mer än 49 % utländskt kapital. Bolag under den gränsen behandlas som thailändska och får äga mark.
-
DBD granskar inte bara aktieböcker, utan tittar på faktisk kontroll: vem som fattar beslut, vem som finansierade köpet och vem som faktiskt tar del av intäkterna.
-
Land Code Act B.E. 2497 (1954) förbjuder utlänningar att äga mark direkt, med ett smalt undantag för BOI-godkända (Board of Investment) projekt som kräver en minimiinvestering på 40 miljoner THB.
-
Marknadsuppskattningar pekar på att så mycket som 60-70 % av utlandsägda villor på Phuket är registrerade via thailändska bolag med nominee-delägare.
-
I en relaterad insats, fas 4 av granskningen av Phukets nominee-nätverk i augusti 2026, åtalades 16 personer (10 thailändska medborgare, 6 utländska, bland andra kanadensare, ryssar och en kazakisk medborgare) kopplade till verksamheter drivna under skenägande.
-
En bredare granskning av markinnehav på Phuket omfattade 361 bolag, vilket resulterade i 149 juridiska enheter som identifierades ha misstänkt utländskt ägande av mark, med 114 rättsprocesser och 39 utfärdade böter.
-
Bostadsrätter/kondominier (condos) berörs inte av granskningen. Utlänningar kan fortsatt äga en condo direkt (freehold), så länge den utländska kvoten i byggnaden stannar under 49 %.
Vilka straff riskerar man?
Detta är inte en fråga om administrativa böter i marginalen. Straffen för nominee-strukturer kan uppgå till 1 miljon THB i böter och/eller 3 års fängelse enligt Foreign Business Act. Den mer akuta risken för en fastighetsägare är dock att Land Department kan tvinga fram en försäljning av marken inom 180 dagar. Sker ingen försäljning kan myndigheterna själva auktionera ut marken.
Varför skärps kontrollerna just nu?
Trycket mot nominee-strukturer har byggts upp sedan 2022, då parlamentariska kommittéer började diskutera storskaliga utländska markförvärv i turistområden. Politiskt tryck, stigande markpriser och en växande oro för att utländskt kapital koncentreras till attraktiva lägen har alla drivit fram den nu pågående insatsen.
Hur kan man äga en villa i Thailand helt lagligt?
Det finns flera lagliga vägar för dig som svensk köpare:
- Långtidsarrende (leasehold) på mark, upp till 30 år med möjlighet till förlängning.
- Separat ägande av byggnaden medan själva marktomten arrenderas.
- Ett genuint joint venture med en thailändsk partner som faktiskt deltar aktivt i verksamheten och finansieringen, inte bara skriver under papper.
- Köp av en bostadsrätt (condo) under freehold-ägande, den enklaste och juridiskt renaste lösningen för de flesta utländska köpare.
Vad bör du göra om du redan äger mark via thailändskt bolag?
Börja med en oberoende juridisk genomgång (audit) av bolagsstrukturen. Är upplägget sårbart kan en advokat föreslå omstrukturering, till exempel konvertering till leasehold, att ta in en genuin thailändsk partner, eller att sälja marken men behålla rättigheterna till byggnaden.
Hur påverkas villamarknaderna på Phuket och Koh Samui?
På kort sikt kan utbudet öka, eftersom en del ägare väljer att sälja innan de riskerar att få ett åläggande. På medellång sikt är det troligt att marknaden förskjuts mot leasehold-strukturer och condos, vilket i sin tur kan driva upp efterfrågan och priser i just de segmenten.
Skillnaden mellan leasehold och freehold
| Aspekt | Leasehold | Freehold (condo) |
|---|---|---|
| Ägandeform | Hyresrätt till mark, upp till 30 år | Direkt ägande av enheten |
| Förnyelse | Vanligtvis två förlängningsperioder, ej juridiskt garanterade | Ej tillämpligt, äganderätten är permanent |
| Pris jämfört med freehold | Ofta 15-30 % billigare | Referenspris |
| Gäller för | Villor och mark | Bostadsrätter (condos) |
Detta är den lagliga huvudlinjen för utländska köpare i Thailand idag, och det är också anledningen till att intresset för condos och leasehold-upplägg sannolikt kommer öka framöver.
Sammanfattning: vad betyder detta för dig som köpare?
Omfattningen av granskningen, 36 277 bolag i 16 provinser, visar att detta är en systematisk och långsiktig politisk kursändring, inte en tillfällig kampanj. För dig som svensk investerare är slutsatsen enkel: eran av oreglerade nominee-upplägg för att köpa thailändsk mark går mot sitt slut. De som ser över sin struktur i god tid skyddar både sina tillgångar och sin nattsömn, medan de som ignorerar signalerna riskerar tvångsförsäljning och straffrättsligt ansvar.
På Thailands Bostäder hjälper vi svensktalande köpare att navigera exakt dessa frågor, från val av rätt ägarstruktur till kontakt med pålitliga lokala jurister innan ni skriver på något kontrakt.
Källa: Thairath