Kort svar
Thailändska miljonärer säljer av sina brittiska fastigheter i rask takt, men kapitalet stannar inte i Bangkok. Det söker sig i stället till Tokyo och skidorten Niseko i Japan. För en svensk investerare som funderar på Asien är den intressanta poängen en annan: när man ställer Phuket sida vid sida med Tokyo och Niseko vinner den thailändska ön på flera avgörande punkter, från hyresavkastning till inträdespris.
Varför lämnar thailändska investerare London?
Enligt The Nation Thailand drar förmögna thailändare undan kapital från den brittiska fastighetsmarknaden i takt med att ägandekostnaderna stiger och den politiska osäkerheten biter sig fast. Det handlar inte om en enskild faktor utan en kombination:
- Stämpelskatten (Stamp Duty Land Tax) för utländska köpare har en tilläggsavgift på 2% ovanpå ordinarie skattesats
- Den årliga ATED-skatten på högvärdiga fastigheter som ägs via bolag börjar på 4 150 GBP per år
- Ett mjukare hyresmarknadsläge i centrala London gör kalkylen ännu mindre attraktiv
- Osäkerhet efter Brexit och en strängare visumpolitik gör helhetsbilden mindre lockande
För en svensk som är van vid transparenta ägandevillkor i Sverige känns detta säkert bekant: när totalkostnaden för att äga stiger snabbare än hyresintäkterna, flyttar kapitalet dit avkastningen fortfarande går ihop.
Vart går pengarna i stället, och varför Japan?
Japan drar till sig kapital tack vare en svag yen, ett stabilt rättssystem och hyresavkastning i centrala Tokyo på 3,5-4,5% årligen. Enligt Real Estate Economic Institute of Japan steg priserna på nybyggda bostadsrätter i Tokyos 23 särskilda distrikt med mer än 20% under 2024-2025, och kvadratmeterpriset i centrala lägen överstiger nu 15 000 USD.
Niseko på Hokkaido, ofta kallad 'Asiens Chamonix', har sett priserna på premiumchalet fördubblas under de senaste fem åren och lockar besökare från Hongkong, Singapore och Australien. Problemet är säsongen: högsäsongen varar bara 4 månader (december till mars), även om avkastningen då kan nå 4-6%.
Yenen handlades nära flerårslägsta mot dollarn under 2025, vilket gör inträdet billigare för utländska köpare men samtidigt skapar en valutarisk när hyresintäkter ska växlas tillbaka.
Hur mäter sig Phuket mot Tokyo och Niseko?
Det är här bilden blir intressant för alla som redan tittar mot Sydostasien snarare än Japan. Phuket vinner på tre punkter:
- Högre hyresavkastning: premium-villor i Phuket ger 6-8% årligen i professionell förvaltning, jämfört med 3,5-4,5% i Tokyo
- Längre säsong: Phukets turistsäsong sträcker sig 8-10 månader, vilket ger betydligt jämnare kassaflöde än Nisekos fyra vintermånader
- Lägre inträdespris: kvadratmeterpriset i Phukets premiumsegment ligger på 4 000-7 000 USD, ungefär 2-3 gånger lägre än i Tokyo, och kvalitetsbostadsrätter finns redan från 120 000-150 000 USD
Bangkok Post rapporterar en bredare trend där intresset för lyxfastigheter flyttar mot Phuket, driven av global instabilitet. Köpare från Förenade Arabemiraten, övriga Mellanöstern och Kina väljer alltmer att etablera en bas på ön i stället för att se den som ett kortsiktigt spekulationsobjekt. Thailand rankas dessutom bland Asiens fem främsta destinationer för utländska direktinvesteringar i fastigheter, enligt marknadsuppskattningar.
Än viktigare för den som funderar på tajmingen: Phukets internationella dragningskraft är strukturell, inte säsongsbunden. Färsk marknadsdata visar att 62% av efterfrågan på fastigheter i Phuket kommer från utlandet, med köpare från hela 141 länder.
Kan utlänningar äga fastighet i Japan och Thailand på samma villkor?
I Japan kan utlänningar äga mark och byggnader fullt ut (friköpt/freehold) utan restriktioner, men förvärvsskatten ligger på ungefär 3-4% av taxeringsvärdet plus registreringsavgifter.
I Thailand gäller andra regler, men Phuket förblir en av få semesterdestinationer där utlänningar kan äga en bostadsrätt (kondominium) med fullt friköpt/freehold-ägande, förutsatt att den utländska ägarandelen i byggnaden inte överstiger 49%. Det är en viktig skillnad mot exempelvis villor på mark, där andra ägarstrukturer krävs. Den som är ny på den thailändska marknaden gör klokt i att låta en lokal rådgivare gå igenom exakt vilken ägandeform som gäller för det specifika projektet, här kan Thailands Bostäder hjälpa till att reda ut detaljerna innan man skriver på något.
Vilka risker bör man räkna med?
Båda marknaderna har sina risker. I Japan är valutarisken den största: om yenen stärks blir inträdespriset högre för nya köpare, samtidigt som befintliga ägare ser sin hyresintäkt i dollar öka. Dessutom tillkommer jordbävningsrisk och medföljande försäkringskostnader.
I Phuket handlar riskerna mer om att välja rätt utvecklare, rätt läge och rätt förvaltningsbolag. Eftersom en stor del av avkastningen bygger på uthyrning, är kvaliteten på förvaltningsavtalet avgörande för om man landar på 6% eller 8%.
Ska man följa det thailändska kapitalet till Japan, eller satsa på Phuket?
Inte nödvändigtvis. Thailändska investerare dras till Japan till stor del av geografisk närhet och kulturella band, faktorer som väger mindre för en svensk köpare. För en internationell publik erbjuder Phuket ett mer tillgängligt ekosystem: goda flygförbindelser (även från Europa), växande efterfrågan från köpare i Mellanöstern och Kina, utbyggd infrastruktur i områden som Bang Tao och Laguna, samt en marknad som generellt är enklare att navigera för en förstagångsköpare utomlands.
Vad kan man förvänta sig i avkastning från en villa i Phuket?
Premium-villor under professionell förvaltning visar 6-8% i årlig avkastning före driftskostnader. Bostadsrätter med garanterade hyresprogram levererar 5-7%. Båda siffrorna slår avkastningen i de flesta av Asiens huvudstäder, inklusive Tokyo.
Hur planerar man en visningsresa till Phuket?
En resa på 3-5 dagar räcker vanligtvis för att gå igenom de mest intressanta projekten. Boka boende nära de områden som är av intresse i förväg och lägg in möten med utvecklare redan innan avresa. November till mars är de mest produktiva månaderna för visningar, eftersom alla fastigheter då är lätt tillgängliga och vädret är på köparens sida.
Slutsats: en strukturell förändring, inte ett tillfälligt trendbyte
Flytten av thailändskt kapital från London till Asien är ingen tillfällig nyck, det är en strukturell omfördelning. Förmögna asiatiska investerare söker marknader med stark avkastning, transparenta regler och låga driftskostnader. På varje sådan punkt står Phuket sida vid sida med Tokyo, och när det gäller hyresavkastning drar ön ifrån. För den som söker en balans mellan värdeökning och löpande kassaflöde förblir Thailands flaggskeppsö en av regionens starkaste affärer.
För svenska köpare som funderar på nästa steg finns hjälp att få: Thailands Bostäder kan guida dig genom hela processen, från val av område till genomgång av ägandeform och förvaltningsavtal.
Källa: Bangkok Post