Föreställ dig att var tionde lägenhet i ett helt land står helt tom, år efter år. Det är precis den situationen Thailand befinner sig i just nu, och det är en av anledningarna till att vi på Thailands Bostäder ofta får frågan om marknaden är på väg att krascha. Svaret är mer nyanserat än rubrikerna antyder.
Det korta svaret
Thailand har 1,64 miljoner tomma bostadsenheter, med ett sammanlagt värde på 3,45 biljoner baht (cirka 96 miljarder dollar), vilket motsvarar ungefär Sri Lankas hela årliga BNP. Problemet är dock långt ifrån jämnt fördelat: det drabbar framför allt lägenheter i massmarknadssegmentet i Bangkoks förorter, medan semestermarknader som Phuket och Koh Samui klarar sig betydligt bättre tack vare stabil utländsk efterfrågan och begränsad mark. Enligt Knight Frank Thailand förväntas Phukets lyxsegment hålla sig motståndskraftigt genom 2026.
Vad exakt handlar siffrorna om?
- Thailand har totalt cirka 17 miljoner bostadsenheter, och av dessa står 1,64 miljoner tomma, en vakansgrad på över 9%, vilket ligger klart över de 5-7% som de flesta internationella analytiker betraktar som en kritisk gräns.
- Uppskattningar tyder på att så mycket som 40% av de tomma lägenheterna finns i massmarknadsprojekt (studios och enrumslägenheter under 3 miljoner baht) i områden med svagt utbyggd infrastruktur, framför allt i Bangkoks ytterområden.
- Enligt en rapport från Better-than-Freehold bekräftar BAM, Thailands största förvaltare av nödlidande tillgångar, att marknaden ännu inte hittat sin botten. Man pekar på cirka 700 000 osålda enheter som konkurrerar om färre än 100 000 hushåll med reell köpkraft, en obalans på nästan sju gånger överutbudet.
Hur kunde det bli så här?
Den thailändska fastighetsmarknaden har i decennier byggts kring en modell där utvecklare bygger, spekulanter flippar kontrakt, och de som faktiskt vill bo i lägenheten kommer sist i kön. Under högkonjunkturår gynnade det alla inblandade: spekulanter satte in en handpenning på 10-20% och hoppades sälja vidare innan bygget stod klart.
Problemet är att när marknaden bromsar in, vilket den gjort sedan 2022 i takt med svagare köpkraft hos den thailändska medelklassen och stigande bolåneräntor, blir dessa lägenheter kvar osålda och outhyrda. Resultatet är stora lager av bostäder som ingen vill köpa eller hyra just nu.
En bidragande faktor är skattesystemet. Thailand saknar i praktiken en effektiv skatt på tomma bostäder. Fastighetsskatten (Land and Building Tax) som infördes 2020 ligger på bara 0,02-0,3% av taxeringsvärdet, en nivå som inte ger ägare till tomma lägenheter något ekonomiskt tryck att sälja eller hyra ut.
Var i Thailand är risken störst, och var är den låg?
Störst överutbud finns i Bangkoks ytterområden: Bang Na, Rangsit, Bang Yai och Lat Krabang, alltså massproducerade projekt långt från centrala BTS/MRT-stationer. Centrala områden som Silom, Sathorn och Sukhumvit (från Nana till Phrom Phong) klarar sig betydligt bättre.
I toppsegmentet i Phuket och centrala Bangkok är den utländska ägarkvoten på 49% helt fylld, medan förortsprojekt bara lockar 5-15% utländska köpare, en tydlig signal om var den reella internationella efterfrågan faktiskt finns.
På semesterorterna gäller andra spelregler. Efterfrågan drivs av utländska köpare och turistankomster, som passerade 36 miljoner personer under 2025. Mark på öarna är fysiskt begränsad och nybyggnation hålls tillbaka av strikta miljöregler. I Phuket dominerar utländska köpare fortfarande lyxvillasegmentet, med särskilt hög utländsk aktivitet i Samui och Phangan. Villor presterar dessutom allt oftare bättre än lägenheter bland köpstarka internationella köpare som prioriterar livsstil, seriösa utvecklare och uthyrningspotential.
Vad betyder det för hyresintäkter?
Överutbudet trycker direkt ner hyresnivåerna i drabbade områden. Den genomsnittliga bruttoavkastningen på massmarknadslägenheter i Bangkoks förorter har fallit till 3-4% årligen. I mättade distrikt tvingas hyresvärdar sänka begärda hyror med 15-25% under sina ursprungliga förväntningar bara för att få en hyresgäst över huvud taget.
Phuketvillor och -lägenheter levererar däremot konsekvent 6-8% genom korttidsuthyrning, en skillnad som säger allt om varför läge och segment spelar större roll än 'Thailand' som samlingsbegrepp.
Är myndigheterna på väg att agera?
Diskussioner pågår om begränsningar av nya bygglov i redan överbelastade zoner och en progressiv skatt på ägare med flera fastigheter. Inget konkret lagförslag har dock antagits ännu, och för 2026 finns ingen specifik vakansskatt beslutad.
Så bör en svensk köpare tänka inför 2026
Huvudrekommendationen är enkel: undvik massmarknadssegmentet i Bangkoks förorter. Fokusera istället på fastigheter med dokumenterad hyresavkastning över 6%, antingen i semesterområden eller i premiumprojekt centralt i Bangkok. Kontrollera alltid hur stor andel av den utländska kvoten som redan är såld, och begär verklig uthyrningsdata, inte bara utvecklarens prognoser, innan du skriver på något kontrakt.
För svenska köpare som ofta tänker i termer av trygghet, avkastning och en fastighet man faktiskt kan använda själv några veckor per år, är slutsatsen ganska tydlig: Phuket och liknande semestermarknader skiljer sig fundamentalt från de delar av Thailand som just nu brottas med överutbud. Det handlar inte om att undvika landet, utan om att förstå exakt vilket segment man köper in i.
De köpare som utnyttjar obalansen mellan 700 000 osålda enheter och 100 000 köpstarka hushåll kan hitta rabatterade priser, men det förutsätter helt regelrätta ägarstrukturer med tanke på Thailands skärpta regler kring nominee-upplägg.
Källa: Bangkok Post