Tjänstemannen på lantmäteriet i Thalang, Phuket, ber inte bara om bolagshandlingarna. Hon vill se den thailändska delägarens bankutdrag, ett anställningsintyg och en förklaring till varifrån pengarna till villaköpet egentligen kommer. För två år sedan hade det varit ovanligt. I maj 2026 är det rutin, och det är precis den situation många svenska köpare med bolagsstruktur i Phuket eller på Koh Samui nu riskerar att hamna i.
Kort sagt: Thailands lantmäteriverk (Department of Lands) har i mitten av maj 2026 skickat ut tre cirkulär märkta 'most urgent' till samtliga provinsiella lantmäterikontor. De slår ihop tidigare spridda instruktioner till ett enda nationellt system för att identifiera nominee-strukturer, det vill säga bolag där en thailändsk majoritetsägare bara står på pappret.
Vad är egentligen nytt i cirkulären från maj 2026?
Det som förändras är inte lagen, utan tillsynen. Förbudet mot utländskt ägande av mark i Thailand har funnits i decennier, med smala undantag som 40-miljoner-baht-investeringsvägen och BOI-kopplade tillstånd. Den så kallade 51/49-strukturen, ett bolag där thailändska delägare formellt äger 51 procent och utlänningen 49 procent, har tekniskt varit olaglig hela tiden om den thailändska parten är en nominee. Den har bara överlevt eftersom staten saknat resurser och register för att kontrollera varje enskilt fall.
Det är nu förbi. Lantmäterikontoren ska aktivt bygga upp en nationell databas över alla juridiska personer som äger mark, granska den månadsvis och rapportera till departementet kvartalsvis. Om ett bolag bedöms vara en utländsk juridisk person enligt paragraf 97 och 98 i Land Code, ska kontoret rapportera omedelbart, utan att vänta på kvartalscykeln.
Det betyder att ett bolag som köpte mark 2019 nu ligger i samma databas som veckans köpare. En ägarförändring, en avvikelse i bolagshandlingarna eller en registrerad adress som inte stämmer kan öppna upp ett ärende år efter att den ursprungliga affären avslutades.
Vilka belopp utlöser fördjupad kontroll av pengarnas ursprung?
Förstärkta kontroller av varifrån pengarna kommer gäller kontantaffärer över 2 miljoner baht, eller när lantmäteriets egna officiella värdering (inte kontraktspriset) överstiger 5 miljoner baht. Paragraf 74 i Land Code ger tjänstemännen rätt att fråga ut parterna om inkomstkälla, yrke och ekonomisk ställning.
Enligt en rapport i Bangkok Biznews om lantmäteriets åtgärder används dessa två trösklar, 2 miljoner baht i kontanter respektive 5 miljoner baht i taxeringsvärde, specifikt för att kontrollera att pengarna är personliga tillgångar och inte giftorättsgods. Det är alltså ett lager utöver nominee-kontrollen som köpare bör förbereda dokumentation för i god tid.
I högriskfall kan kontoren begära in aktieägarregistret, anmälningar till Department of Business Development, finansiella rapporter, och genomföra platsbesök på bolagets registrerade adress. En juridisk analys från Mondaq noterar att de provinsiella utredningskommittéerna nu ska inkludera specialiserade utredare, till exempel lokala polischefer, vilket ger myndigheterna bredare tillgång till uppgifter om ägarskap, skatt och immigration.
Varför faller preferensaktiestrukturen igenom nu?
Den mest populära strukturen de senaste åren har varit preferensaktier med begränsad rösträtt: thailändska medborgare äger 51 procent av kapitalet men har en röst mot utlänningens tio. Den har marknadsförts som en elegant juridisk lösning av åratal av mäklare och jurister.
Det är nu precis det mönster som inspektörerna letar efter först. En thailändsk majoritet utan faktiskt inflytande är själva definitionen av en nominee-struktur. Att er thailändska jurist satte upp strukturen ger inget skydd, den utsagan har aldrig varit någon garanti för laglighet, och nu är registreringen hos lantmäteriet inte längre ens ett slutgiltigt steg i processen.
Det tjänstemännen nu granskar är substansen: Vem betalade faktiskt in kapitalet? Varför äger en delägare som deklarerar 15 000 baht i månadsinkomst en andel i ett bolag som betalade 30 miljoner baht för en tomt? Har bolaget någon verksamhet alls utöver att äga en enda villa?
Håller 30+30-årsarrendet som lösning?
En annan myt som förtjänar att avlivas är formeln med 30+30 års leasehold. Civil- och handelslagen tillåter registrering av ett arrende på fastighet i högst 30 år. Ett löfte om förlängning inskrivet i kontraktet är en personlig förpliktelse för en specifik ägare, inte en rättighet som automatiskt följer med marken.
Om tomten byter ägare eller utmäts på grund av skuld, finns det eventuellt ingen kvar som är bunden att hålla löftet om den andra 30-årsperioden. Många svenska köpare har fått höra att 30+30 i praktiken innebär 60 år. Juridiskt är det bara de första 30 som är garanterade.
Vad bör du göra om du redan äger via ett thailändskt bolag?
Om din fastighet redan ligger i ett thailändskt bolag, plocka fram handlingarna innan kvartalsskiftet och kontrollera tre saker: om de thailändska delägarna verkligen betalade för sina aktier, om bolagets registrerade adress stämmer med den faktiska verksamheten, och om samtliga årliga anmälningar har lämnats in för varje verksamhetsår. Det är precis det lantmäterikontoren kontrollerar först, och det är betydligt billigare att åtgärda innan en fråga ställs än efteråt.
Mitt råd, med en tydlig reservation: för en privatperson med en budget under 10-15 miljoner baht är bolagsstrukturen numera ekonomiskt meningslös. Årliga bokslut, revision, risken för ett platsbesök, och risken att tvingas sälja under press inom fem år äter upp hela prisfördelen jämfört med att köpa en lägenhet inom utländsk kvot (49 procent av en projekts säljbara area, äganderätten registrerad direkt i utlänningens namn, ett fullt chanote för enheten). Reservationen: bygger du en faktisk verksamhet, ett hotell, tillverkning, ett jordbruksprojekt, med en genuin thailändsk partner som satt in riktigt kapital och har omsättning som syns i bokföringen, berör dessa cirkulär dig knappt. Kontrollerna är riktade mot tomma skal, inte mot operativa bolag.
Skiljer det sig mellan Phuket och andra provinser?
Ja, och det är den ärliga reservationen i hela bilden: tillsynen kommer variera mellan provinser. Phuket, Koh Samui, Pattaya och Chiang Mai är högriskzoner av uppenbara skäl, medan ett lantmäterikontor i landsbygdens Isan knappast lanserar platsbesök under första kvartalet. Reglernas innehåll är detsamma i hela landet, men takten i genomförandet skiljer sig, vilket bara påverkar när granskningen når en specifik fastighet, inte om.
En praktisk detalj för dig som är mitt i en affär just nu: signering och registrering på lantmäteriet kräver i allt högre grad att samtliga parter är personligen närvarande, eftersom tjänstemännen numera vill fråga ut människor, inte fullmakter. Planera resan till Thailand därefter.
Källa: Mondaq